2021年的房地产政策经历了一次大的转变：上半年以“控房价”“控租金”为主基调，下半年因头部房企流动性危机以及大量房企违约事件爆发，监管层要求金融机构准确理解、把握和执行房地产金融管理制度，满足房企合理的资金需求，并通过注入流动性支持地产项目复工，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务。地方政府层面，上半年热点城市还在发布二手房指导价以约束信贷额度、打击炒作学区房，下半年不少城市则出现了“限跌令”和“救市”政策。

2021年房地产市场的运行可以用“急转直下”概括。上半年市场还在延续2020年的疫情暴涨行情，下半年各类销售指标由正转负，以销售额增速来看，四个季度分别为95.46%、18.89%、-14.91%和-20.16%。与销售数据形成镜像的是库存情况，2021年房地产去库存压力上升明显，三线城市2021年底库存去化周期相对2020年末上升了15.8个月。住宅销售市场的趋冷通过开发商的拿地投资行为影响到土地市场：2021年住宅类土地成交金额为4.11万亿元，相对2020年下降了9.63%；土地流拍数量大幅上升，其中12月单月土地流拍数量达到2607宗，为2008年以来最大单月流拍数量。

房地产金融形势方面，个人住房抵押贷款余额增速持续放缓，2021年四季度增速为11.3%，为2012年以来各季度最低值。个人按揭放缓的主要原因是一些银行按揭指标达到“贷款两集中”的上限。从其产生的影响看，贷款价值比（LTV）指标明显好转，这意味着银行个人按揭这项业务风险更加可控；但由此带来的负面影响是，房企销售疲软、房企资金回流困难，反而加剧了房企违约风险。房企融资方面，开发贷增速持续下降，三季度达到历史最低点0.02%，这主要是受“三道红线”政策影响；此后央行多次表态金融机构对“三道红线”理解有误并试图扭转预期，但效果并不明显，四季度开发贷增速仅上升到0.09%。

展望2022年，政策会在“三重压力”和“房住不炒”两个总基调下进行平衡，我们认为会从以下三个方面发力：第一，会有更多三、四线城市出台“限跌令”和购房支持性政策；第二，一线及二线热点城市将会有更多政策支持住房租赁市场发展，尤其是支持保障性租赁住房的发展；第三，更多问题房企的处置措施会出台。

房地产市场运行方面，我们认为2022年一季度末至二季度初是整个市场走势的关键时期，如果三、四线城市的支持性政策发挥作用以及问题房企处置妥当，则整个市场会有较大程度的恢复。

房地产金融方面，我们认为个人购房贷款余额增速将一改2021年的颓势，甚至部分银行会超出“贷款两集中”的上限发放按揭贷款，个人按揭贷款利率也将进一步下行；但房企融资的形势并不乐观。

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