近日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），意 在解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推进住房保障工 作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然存在， 需要不断加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。根据国家 金融与发展实验室房地产金融研究中心的估算，截至 2020 年底，我国租赁住房需求人口约为 1.6 亿人，占总人口的 11.3%，其中以新就业大学生和青年人群体为主。在此背景下出台《意见》，不 仅有利于提升新市民、青年群体的获得感，也对住房保障体系的完善、新型城镇化的建设等方面 产生积极影响。

《意见》出台的积极影响大致可以分为如下几个层面：一是有利于稳就业。安居才能乐业， 新市民、青年人是就业市场的主力，是国家未来发展的希望，只有这类人群居住问题得到妥善解 决，安全感、幸福感、获得感提升了，才能进一步稳定就业，促进经济发展和社会和谐。二是有 利于促进以人为核心的新型城镇化。保障性租赁住房以低租金、小户型为主体，并且注重解决职 住平衡问题，这些措施有利于稳定租赁关系，从而促进以人为核心的新型城镇化建设推进。三是 有利于完善住房保障体系。我国住房保障体系目前以公租房为主体，公租房主要面向的对象是城 镇住房、收入困难家庭，很多新市民、青年人群体均不符合公租房收入的门槛条件，但同时面临 住房困难的问题，此次《意见》的出台补足了住房保障体系的短板，进一步明确了国家层面的住 房保障体系的顶层设计，即形成公租房、保障性租赁住房和共有产权房的多层次保障体系。四是 有利于促进房地产市场平稳健康发展。党中央、国务院明确要求，保持房地产市场平稳健康发展， 关键是坚持“房住不炒”定位，保障性租赁住房的加快发展就是直接针对“住”的需求增加供给； 同时，一个庞大的住房租赁市场可与住房买卖市场形成有效竞争，从而有利于稳定预期，最终实 现相对平稳的房价。

面对新市民、青年人群体目前面临的居住难题，《意见》相关条款提出具体政策措施。从土 地、财税、补助三方面入手提出，集体经营性建设用地建设保障性租赁房、非居住存量房改建不 补缴土地价款，进一步降低土地成本；利用存量房改建保障性租赁住房，比照适用住房租赁增值 税、房产税等税收优惠政策；对符合规定的保障性租赁住房建设任务给予一定补助。针对居住条 件差和职住不平衡等问题，《意见》明确规定保障性租赁住房以面积不超过 70 平方米的小户型为 主，这满足了空间独立需求；主要利用存量地和存量房，而存量地和存量房位于城区的比较多， 可以解决位置偏远、不利于上班通勤等问题。

《意见》提出，保障性租赁住房“谁投资、谁所有”的原则，这就涉及相关的金融支持问题。 保障性租赁住房具有投入周期长，资金回收分批、少量、缓慢的特点，在沿用传统金融信贷工具 的基础上，可重点发展租赁住房 REITs（不动产投资信托基金）和租赁住房政策性金融债两类创 新产品。前不久，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点工作的通知》，未来租赁住房 REITs 有望继基础设施公募 REITs 首批试点项目之后， 成为 REITs 基础资产多元化的一个重要领域进行探索试点。