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房地产金融风险
接着,蔡真从横向维度针对房地产风险跟其他部门之间的关系谈了一些看法。
宏观方面。在2008年全球危机外需萎缩的情况下,中国靠房地产行业来支撑总需求,房地产行业对宏观经济GDP的贡献率在2013年达到34.1%的峰值。2008年之后,房地产对GDP的贡献率都在20%左右,2016年、2017年有所下降。从投入产出表来看,房地产跟其他各个行业的关联度也是最高的(12.23)。
银行体系。泡沫经济之前,日本房地产行业(包括个人和企业)贷款余额占整个贷款中的比例约为20%。而中国2017年底整个房地产贷款余额为35.5万亿,个人为21.9万亿,约占全部总贷款的30%。虽然,现在还没有明显的风险爆发迹象,但这种数值仍显示出较大风险。从个人居民资产情况来看,根据国家资产负债表的统计,2014年个人资产房屋资产占实物资产和金融资产的比例为53.81%。从美国来看,房屋占比为24.54%。如果中国真的发生房价下跌的情况,所造成的后果更为可怕。
中国目前的调控是自上而下的体系,但政策不是以市场为主导。房地产行业的主要调控手段是限贷和限购。限贷对贷款价值比有很大影响,限购则直接压制需求。这导致房价下行相对缓慢一些,行政性的政策会不会产生实质延后的效果,或者发生更大的风险,都值得我们考虑。从2016年、2017年来看,我们在金融层面的去杠杆到目前已经由去杠杆转换成结构性去杠杆,或者叫稳杠杆,这个过程值得我们反思。房地产市场会不会在未来还有新的变化,会不会在制度改革,机制改革方面有新的启示,都是值得我们关注的焦点。
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