◆疫情对房地产的负面影响小于预期

《金融时报》记者：新冠肺炎疫情对我国社会的方方面面都造成了一定的冲击。请您谈谈疫情对房地产市场的影响。

蔡真：从2020年上半年房地产市场走势来看，新冠肺炎疫情对房地产市场造成的负面影响总体不大。整个影响可分为两个阶段来看：第一阶段，即一季度，房价涨幅、住宅销售都出现了明显的下降。

在需求层面。由于新冠病毒以飞沫和接触传染为主要传播手段，为防止集聚产生疫情大规模暴发，2020年1月26日晚中国房地产协会号召全国楼盘暂时停止售楼处活动。春节期间本是返乡置业的高潮，数据显示，52.7%的人今年春节期间有回乡置业意向，但售楼处的关闭明显抑制了相关需求。2020年1月到2月商品住宅销售面积和销售额分别为7488.95万平方米和7197.59亿元，同比分别下降39.2%和34.7%，这也是住房货币化改革以来商品住宅销售月度下降幅度最大的一次。

在资金层面。2020年1月到2月，房企开发资金来源合计20209.94亿元，同比下降17.9%。从资金结构来看表现出以下三个特点：第一，除自筹资金外，定金及预收款和个人按揭贷款下降最多，两者同比分别下降23.9%和12.4%。这主要是来自销售端的冲击，平常时日里两者占开发商无息负债约50%，销售活动的骤停导致无息负债来源急剧减少。随着疫情稳定以及销售活动的恢复，这两项资金来源也出现一定程度的反弹。第二，国内贷款相对下降较少，2月同比下降8.6%，这与疫情期间的金融纾困政策有较大关系。2020年1月31日中国人民银行联合财政部、银保监会等联合下发了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，要求对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷，这对缓解房企融资难发挥了一定作用。第三，各项应付款下降比例最少，2月同比下降1.5%。这其中主要是各项应付工程款，说明开发商在整个供应链中依然处于强势地位，伴随着复工复产的推进，建筑商的各类垫付款进一步增加，3月房企各项应付款同比上升20.5%。

而在第二阶段，即二季度，房价涨幅明显，尤其是深圳、南京、杭州等热点城市，住宅销售全面恢复。房地产市场走出一波“深V”反弹行情。数据显示，2020年上半年商品住宅销售面积6.11亿平方米，同比下降7.65%；商品住宅销售额为5.96万亿元，同比下降2.79%；销售额下降幅度小于销售面积下降幅度，说明价格反弹强劲。

◆疫情导致行业市场结构有向垄断发展的趋势

《金融时报》记者：我们发现，疫情高峰过后，房地产市场出现了一些分化。请您帮我们梳理一下这种分化体现在哪些方面？预示出哪些行业发展趋势？

蔡真：疫情之下房地产市场的分化体现在三个方面：第一，住房买卖市场和租赁市场的分化。无论是新建商品房市场还是二手房市场，房价从二季度开始恢复上涨，个别城市如深圳甚至从3月份开始就已经上涨；但租赁市场几乎是全面性、持续性的下跌（2020年上半年仅上海租金水平累计上涨1.25%），长租公寓企业流动性危机、经营风险等问题频发，位于疫情震中武汉的铃铛公寓发生资金链断裂，长沙匠寓跑路、大连海寓负责人失联，在美上市的长租公寓蛋壳、青客也面临较大声誉风险。第二，房地产行业出现分化现象，呈现出“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应。以房企销售额指标进行考察，2020年一季度，受疫情影响房企销售总体是下降的，但销售达1000亿规模以上的房企平均销售额非但没有下降，甚至同比还上升了4.92%。第三，土地市场出现分化，成交向一、二线城市集中，一、二线城市住宅类土地成交面积占比从2019年四季度的40.72%上升至2020年一季度的46.18%和二季度的50.24%，而驱动土地成交向一、二线集中的主要动力来自大房企在热点城市拿地。

以上表现预示着行业市场结构向垄断发展的趋势，也即市场集中度更高。导致这一趋势的根本原因是收入分配不公加剧，尤其是财产性收入分配不均衡。疫情之中，那些租赁住房的人群基本是以工薪收入为主，面临着“手停口停”的境地，因此收入下降直接冲击租赁市场的需求；购买住房的人有不少是高净值人群，他们收入构成中有很大一部分是财产性收入，这部分收入受疫情影响较小，并且他们还可以应用金融杠杆购房，这就助推了房价上涨。无论房企向头部集中还是土地向热点城市集中，实际上都是迎合了需求群体的分化。

◆房地产市场存在的风险和化解途径

《金融时报》记者：我们还发现，目前房地产市场中存在一些潜在风险，比如地价出现快速上涨的苗头。您认为有哪些风险是需要我们重点关注的？

蔡真：首先，宏观层面要防止房地产泡沫再起的风险。以深圳为例，在2月下旬疫情稍稍缓解后，深圳房价出现跳涨，一手房出现万科星城“日清”以及招商太子湾2000万起步“拼手速”的现象，二手房市场出现跳跃式涨价以及百万元“喝茶费”现象。尽管这可能是个别楼盘、个别区域的个别案例，但针对整体的统计数据显示，深圳的房价泡沫确实在膨胀。而这种膨胀与整个经济、金融形势的大背景形成悖论。国际金融形势方面，美国股市出现四次熔断、黄金价格大跌、原油价格跌成负值。国内金融形势方面，股票市场的表现尽管好于其他主要经济体的走势，但一季度上证综指也累计下跌9.83%；债券市场2020年一季度发生违约32只，违约金额506.91亿元。从以上基本面来看深圳房价都不应该跳涨，深圳的房价似乎成了中国房价泡沫中最为突出的部分。

其次，行业层面房企违约破产风险。破产风险主要集中在小房企，影响面相对不大，但应采取市场化方式妥善处置；违约风险主要表现在上市房企，2018年以来已经有中弘股份、华业资本、银亿股份、新华联、泰禾集团发生违约，这些违约企业的共同特征是高负债经营、运营效率低。还有一些超大规模的房企也存在违约风险，比如近期穆迪将恒大及其子公司的展望从稳定调整至负面，恒大的房地产业务本身风险不大，但多元化经营目前面临较大风险。

最后，行业层面长租公寓面临的风险。长租公寓的运营涉及房客、房东、金融机构（涉及租金贷）三方，如果出现破产跑路现象，影响面较大。相关监管部门应及时介入，分析重点企业面临的是流动性风险还是经营风险，如果是前者应考虑适当的政策支持，如果是后者应考虑破产重组方案使得企业妥善退出市场。

《金融时报》记者：针对上述风险，您有何建议？

蔡真：中国的住房市场已进入存量市场时代，住房市场的主要矛盾已由过去的总量不足转化为发展不平衡的问题。对此，我们提出以下政策建议：

第一，调整住房政策目标。由过去促进住房供给转向重点保障弱势群体、支持中等收入群体的住房需求。在具体实现手段上，针对弱势群体的住房需求应从两个方面着手：一是通过让利土地出让收入降低保障房的租赁成本；二是通过发放住房租赁消费券这种“补人头”的方式定向支持弱势群体。针对中等收入群体的住房需求，通过改革住房公积金体系，着力解决公积金制度存在的起点不公平、规则不公平以及结果不公平的现象，形成对中等收入群体住房需求的有效的政策性金融支撑。

第二，提升有关机构对住房租赁市场的监管能力。当前住房租赁市场的主要问题是租赁金融的问题，在事前和事中监管中应加强长租公寓盈利能力、流动性管理能力的分析，在租金贷应用中应加强金融消费者保护的力度；在事后监管中，由于租金贷牵涉面较广，应妥善处理长租公寓“爆雷”事件，通过引入破产重组机构有效化解风险。目前住建部在公积金管理、租金贷监管方面缺乏相应的能力，同时考虑到住房金融不仅关系民生也涉及系统性风险，建议将住房金融监管功能从住建部剥离，考虑纳入人民银行或银保监会监管。

第三，坚持“房住不炒”，抑制房价泡沫。房地产市场经过多年的发展，已由过去对经济的拉动以及财富效应的正面作用，转变为对经济的拖累以及债务效应的负面作用，因此应坚持“房住不炒”精神，加强长效机制建设。

◆下一阶段房地产政策依然会保持高压态势

《金融时报》记者：7月30日的政治局会议，依然重申了“房住不炒”的重要性。我们也可以看到，在今年上半年，央行严防流动性流向房地产，新增房地产贷款占整体信贷比例已经连续三年下降。但在世界经济衰退的巨大压力下，严控房地产市场的需求和供给是否具有可持续性？

蔡真：新冠肺炎疫情对经济活动造成极大冲击，2020年一季度GDP同比增长率为-6.8%，是1992年公布季度数据以来首次负增长。房地产业占GDP比重较大（2019年为7%），且关联产业占GDP比重也较高（如建筑业为7.2%，金融业为7.8%），因此一些学者和市场人士从对冲宏观衰退的角度提出放开房地产调控；但中央“房住不炒”的主基调并未改变，很多地方政府的放松政策都经历了“一日游”，银保监会也加强了深圳银行系统经营贷违规进入房地产市场的调查。我们在疫情中的政策主张偏向中性，即要防止房地产业下坠风险。

2020年2月中旬疫情达到峰值，随后逐渐得到控制。二季度以来，随着房价上涨和销售数据的向好，严控房价泡沫的政策已经明确。7月24日，副总理韩正主持房地产工作座谈会，这次会议强调“时刻绷紧房地产调控这根玄”，这说明未来很长一段时间房地产行业还会保持高压态势。房地产金融方面，近期央行向各大行下发调研通知，摸底线上消费贷款流入楼市情况。各地方政府层面，深圳、杭州、宁波、东莞、南京都出台更从紧的房地产调控政策。

《金融时报》记者：今年的《政府工作报告》没有提及大家关心的房地产税，而之前的提法是稳妥推进。您如何理解这一变化？

蔡真：房地产税的议题由来已久。2019年的《政府工作报告》将稳妥推进改为稳步推进，但今年的《政府工作报告》并没有提及。这一方面说明之前各方分歧比较大；另一方面，今年的《政府工作报告》发布是在5月份，起草时间则会更早一些，当时的情况是房地产市场还没有完全恢复，房地产泡沫也只是个别城市的现象（主要是深圳），因此并没有提及房地产税这一议题。

然而从目前形势来看，房地产行业几乎是最先从疫情中恢复过来，还形成了一定程度的泡沫。过去本人对开征房产税的观点还是偏保守的，但基于当前形势有必要加快推进，一方面，收入分配和财富分配的差距拉大不利于经济和社会稳定；另一方面，经济以内循环为主，必须打掉房价泡沫才能促进实业发展。从技术条件讲，开征针对存量房的房地产税已经具备：一是住房存量登记系统已经实现联网；二是针对个人所得税系统运行良好。开征过程也须审慎推进，因为经济运行是一个系统，一项政策（尤其是长期政策）产生影响的深度和广度很难预计。加快推进和审慎推进之间怎么平衡？我认为最好的办法就是在深圳试点，当前深圳房价泡沫最严重，产业也出现了一些空心化的现象。