一、“三孩政策”实施对房地产市场的影响并不明显

《金融时报》记者：人口是房地产市场的基础。请问“三孩政策”对房地产市场的长短期发展有哪些影响？

蔡真：我认为“三孩政策”对房地产市场的长短期发展影响甚微。这一判断的依据主要是“三孩政策”可能带来的人口增量。

2015年中国开始实施“全面二孩政策”，2015年至2019年孩次的生育分布情况如下：一孩出生数分别为879万人、981万人、713万人、629万人和593万人；二孩出生数分别为658万人、715万人、892万人、760万人和835万人；三孩及以上出生数分别为118万人、90万人、117万人、134万人和37万人。2020年中国出生人口1200万人，官方目前还没有公布各孩次比例，参照2017年到2019相对稳定的各孩次比例，2020年一孩、二孩和三孩的出生人数约为480万人、600万人和120万人。

由于目前实施“三孩政策”，可考虑国际上不限制生育并且人群和文化与中国背景相似的国家和地区进行对比测算增量，以日本、中国台湾和美国亚裔为参考，各孩次之间的比例基本稳定在46∶37∶16。但该比例并不能直接套算至中国三孩出生人数上，因为中国二孩出生人数超过一孩，这与正常的生育规律相悖，正常生育规律呈一胎多于二胎、二胎多于三胎的递减趋势，“全面二孩政策”红利很快就会消失，因此，最好的套算方式是用各孩次相对一孩的比例。参照国际经验，三孩大约是一孩的35%，而目前中国三孩占一孩的比例大约是25%。

以2015年至2020年一孩数据简单推算，2021年一孩出生人口约为387万人，以35%比例预测三孩人数为136万人，政策带来的三孩净增量约为39万人（以25%比例计算三孩人数为97万人，净增39万人）。从短期来讲，三孩政策于5月底才实施，预计今明两年政策导致的三孩净增量微乎其微，因而对房地产市场的影响可以忽略不计。

从长期看，“三孩政策”的影响也是逐渐递减的：其一，一孩出生人口呈绝对数量下降，平均每年约减少90万人，毕竟三孩最原始基础是一孩；中国生育的当务之急是遏制一孩急剧下滑的态势以及年轻人“不婚不恋”的趋势。其二，二孩出生人数尽管目前还保持稳定，但二孩的育龄妈妈大都是80后，大多数已属于高龄产妇，生育三孩的可能性大大降低。其三，“三孩政策”未放开前，三孩出生人口主要集中在偏远山区和少数民族地区，这部分人群本身就未处于政策干预状态下，放开后带来的增量也不明显；剩下的城市地区，一线和二线热点城市由于高昂的育儿成本、住房成本（教育成本与住房成本高度绑定），生育三孩的意愿极低。实际上，最终“三孩政策”的净增量落在二线非热点及三四线的80后身上，因而对房地产市场的影响也较小。

二、缓解学区房供不应求应从教育资源投入着手

《金融时报》记者：自2021年以来，一二线城市的学区房涨势明显。对此，4月30日中央政治局会议强调，要“防止以学区房等名义炒作房价”。“三孩政策”是否会加剧学区房供不应求的现象？您认为应如何缓解这一矛盾？

蔡真：“三孩政策”导致的新增出生人口有限，因此增量方面不是学区房供不应求的主因。当前学区房涨价的原因主要来自存量方面，现有家长普遍加大孩子的教育投入和教育竞争，但学区房溢价远远超过了人力资本投资的折现价值，出现了教育内卷化。教育内卷化主要来自三个方面的原因：第一，全球经济处于长期停滞期，国内经济转型也处于阵痛阶段，做大蛋糕的机会减少，分蛋糕的压力会相应增大；再加上目前社会贫富差距较大，家长对下一代的期望和投入自然增加。第二，“鸡娃现象”与互联网和人工智能（AI）技术的普及不无关联，教育微信群和广告的精准投放，导致“成绩焦虑”的贩卖更加容易。第三，新冠肺炎疫情让部分精英人群回流国内，这也在一定程度上加剧了教育内卷化。

教育内卷化是导致学区房上涨的主因，缓解这一矛盾应从教育资源的投入着手：

第一，做大增量，加强优质基础教育资源的投入。随着我国经济发展水平的提高，人们对义务教育的需求从“有学上”向“上好学校”转变，因此，义务教育的发展也应由“基本均衡”向“优质均衡”转变。目前，加大基础教育的财政支出至少存在两方面的空间：其一，总量空间。2015年我国财政教育支出为2.6万亿元，占国内生产总值（GDP）的3.8%，这与同期经济合作与发展组织（OECD）国家5%的比例还有很大差距。其二，结构空间。我国教育支出的经费主要倾向于高等教育，对基础教育的公共投入力度相对比较低。我国未来要建设创新型国家，仅仅采取“集中资源办大事”的方式难以满足创新要求，还应通过提高下一代的综合素质，为创新夯实人才基础。

第二，调整存量，实现优质教育资源的均等化。一方面，可参照美国的“优秀教师”和“卓越校长”计划，让优秀教师和学校管理人才流动起来。同时，对引入优秀教师的学区采取考评和问责机制，对于3年内没有明显改进的学校可由政府接管或重组，甚至解散。另一方面，在基础教育领域引入市场化机制，避免教育资源官僚化问题。可参照美国的教育券制度，通过券随人走，学校凭券向政府兑现的方式引入竞争机制，从而化解基础教育资源空间固化的局面。教育券的兑付金额中，还应包括居住较远学生的通勤补贴或住房租赁补贴，通过这种方式使教育质量与房价脱钩，实现真正租售同权。

三、在金融和税收政策上对三孩家庭予以支持

《金融时报》记者：“三孩政策”还涉及住房面积和格局的问题。您认为传统户型分类格局将会发生怎样的转变？在这一过程中，相关金融贷款政策、税费政策将会如何进行调整？

蔡真：“三孩政策”落地后，户型格局的转变首先表现在房间数的增加，因为家庭要为未来成员留出独立空间。中指研究院近期关于“三孩政策”的一项调查显示，计划生育“三孩”家庭有40%的受访者需要三居室户型，有32%的受访者需要四居室及以上的户型。此外，计划生育“三孩”家庭换房置业时对房间的空间有所要求：主卧室是受访者换房考虑需要改善的第一因素。因为从婴儿刚出生开始，很长一段时间都是跟随父母同住，无论是主卧室的空间还是功能，都应该有所提升。其次，儿童房和客厅也是换房置业者考虑的重要空间。随着婴儿长大，小孩需要更多的娱乐和跑动，儿童房和客厅将成这一阶段的主要室内活动空间，相应的功能方面的需求也会增加。居室数量和空间的增加最终反映在住房面积上，计划生育“三孩”最青睐于120到140平方米的产品，其次为100到120平方米的产品。

在住房政策方面，我们过往比较强调“70/90”政策，即90平方米的户型要占到小区楼盘的70%；但由于“三孩政策”导致的净增量并不会很多，因此住房政策无须进行大的调整。然而购置大户型住宅会导致税费的增加，主要体现在契税和个人所得税上。契税方面：购买90平方米以下普通住宅的契税为成交价的1%，购买90平方米以上120平方米以下普通住宅的契税为成交价的1.5%，购买120平方米以上的非普通住宅的契税为成交价的3%；此外买方住房不唯一的情况下契税为成交价的3%。个人所得税方面：尽管理论上应由卖方承担，但实际操作中往往是买方承担；普通住宅在“满五唯一”的条件下免交个人所得税，但非普通住宅都需要按成交价的1%征收。

由于生育三孩从社会角度而言产生正外部效应，有利于人口代际平衡和经济的可持续发展。建议在税收政策上，对于生育三孩家庭，无论住宅是否唯一、户型是否普通，都应参照成交价的1%征收契税。在金融政策上，对于采用公积金贷款的家庭，其贷款额度不受各城市公积金限制，利率无论期限长短都采取最低利率；对于采取商业贷款的家庭，商业银行应给予与公积金贷款同样的利率，其与商业贷款利率差额由财政补贴。

四、房地产税的功能不应着眼于平抑房价

《金融时报》记者：对于人口增加可能带来的房价上升，有专家建议应尽快出台房地产税。5月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，释放了明确的加快推进房地产税改革的信号。请问目前我国征收房地产税还存在哪些障碍？房地产税能否起到平抑房价的作用？

蔡真：从长期看，房地产税开征后并不能起到平抑房价的作用，因为主要发达国家都存在房地产税，但房价长期看依然是上涨的。从短期看房地产税开征后会起到平抑房价的作用，其理由是：结构性失衡形成了房价上涨，即少部分人拥有多套住宅，导致大量住宅退出流通领域，从而人为形成了供不应求的局面；房地产税具有累进税的性质，可以倒逼空置住宅进入流通领域，从而平抑房价。不过在结构性失衡问题解决后，房价依然有上涨可能。

房地产税的功能不应着眼于平抑房价，而应定位于以下两点：第一，解决地方税种少，税源不足的问题，逐渐替代土地财政。一些学术研究在考虑免征条件以及各种税基的分布情况下，测算了房地产税对土地出让金的替代率，结果表明：一线城市房地产税税额占土地出让金的比例在10%到20%之间，二三线城市在8%到10%之间。考虑到土地出让金是以批租制收取的，如果换算成年租制，则房地产税完全能够覆盖土地出让收入，甚至可以覆盖土地增值税以及相关税收。这意味着替代土地财政的目标可以实现。第二，考虑到房价快速上涨导致的分配不公问题（该问题也会对畅通国内大循环形成障碍），房地产税应立足于收入再分配的调节功能。一些学术研究应用城镇住户调查数据估算了房产税的收入再分配效应，其结果表明，采用累进的税率结构能够降低收入不平等，且按家庭总面积减免比按人均面积减免效果好（按家庭总面积减免也符合三孩配套支持措施）。

目前开征房地产税的技术条件已经具备：一是住房存量登记系统已经实现联网，这为统计一个家庭在同一城市的房产分布奠定了基础。二是针对个人所得税系统运行良好，这为计算相关免征和抵扣条件奠定了基础。当前征收房地产税的主要障碍在立法环节。按照此前监管部门确定的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，立法是房地产税的关键性节点。我国立法程序包括以下几个阶段：第一，立法议案的提出；第二，立法议案的审查与列入立法已成；第三，立法议案的讨论（包括公开征求意见）；第四，立法议案的修改；第五，立法议案的通过；第六，新法律的公布。尽管房地产税立法已经列入十三届全国人大常委会立法规划的第一类项目，属于任期内拟提请审议的法律草案，但关于房地产税立法目前没有明确的时间表。2021年5月11日，财政部等4部门在京召开房地产税改革试点座谈会，这是继2011年上海、重庆试点之后的再次试点，为后续立法审议积累经验。总体来讲，房地产税开征一定会遵循稳妥推进的原则，建议这次的试点从两个方向着手：一是选取房价上涨较快的城市，如深圳，重点考察房地产税在短期内能否起到抑制房价作用；二是选取土地财政依赖度比较大的城市，如杭州，重点考察房地产税能否替代土地财政。

五、重点解决养育和教育成本

《金融时报》记者：对于支持“三孩政策”，您认为在房地产领域还需要进行哪些方面的完善？

蔡真：目前专家普遍认为“三孩政策”的落地需要配套支持措施。从影响生育意愿的“三育（生育、养育、教育）”成本来看，国外经验表明对生育成本补贴不能起到激励生育的作用，原因很简单，生育成本占比最小，难以起到激励作用。从中国实际情况来看，养育和教育成本占大头，且与住房市场密切相关。养育需要较大的住房空间，但国内一线和二线城市房价高昂，三孩家庭购买大户型还需支付非普通住宅的高昂税费。养育相关的托幼、社区卫生服务以及教育中的学区房也与住房市场密切相关，这些服务是房产增值的主要部分。因此，房地产领域要想支持“三孩政策”落地将大有可为，重点解决养育和教育成本即可。

国外研究表明，相比高层公寓，独栋和联排别墅更能促进生育。上文的测算表明， “三孩政策”带来的净增量约为39万人，且主要分布在二三线城市，这意味着每个城市大约有0.5到1万的三孩家庭有大户型需求。建议在若干二三线城市试点建设一至两个大户型社区，这些社区配备完善的社区卫生和托幼服务，同时建设一所九年一贯制学校，配备全市最优秀的教师师资。这些社区住房以成本价只提供给生育三孩家庭，采取全包制一次性解决三孩家庭的养育和教育问题。通过这样的福利制度，起到示范和激励作用。

《金融时报》记者：您如何看待未来5到10年房地产市场的发展趋势？

蔡真：下一阶段房地产行业存在以下发展趋势：区域分布上：都市圈和城市带房价进一步上涨；南方和东南沿海（所谓阳光地带）迁徙性人口增多。居住形态上：小户型将更加流行，购买一、二居室的需求增多，租赁一居室存在较大缺口；养老公寓迅猛发展。房企方面：房开市场进一步分化，马太效应明显；住房租赁市场将诞生世界级的企业。房地产金融方面：个人住房按揭贷款资产证券化（RMBS）市场长期保持资产证券化领域的领头地位；租赁住房信托投资基金（REITs）落地生根。