房地产政策方面，2023年上半年，政府部门不断推出新的积极性房地产政策措施，以此改善房地产市场预期，包括建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效机制，通过LPR下行引导个人利率继续下降，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，明确商品房消费者的房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，落实房地产“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限至2024年底，实施改善优质房企的资产负债表计划，启动不动产私募投资基金试点等。

房地产市场运行方面，2023年第一季度短暂的“小阳春”行情之后，第二季度房价环比重回下跌态势，住房销售规模下行至常态水平，住房消费预期再次转弱。房企投资意愿、投资能力仍显不足，商品住宅开发投资完成额、新开工面积、拿地面积同比仍在下降，行业景气程度持续低迷。

房地产金融形势方面，2023年第二季度末，个人住房贷款余额规模为38.6万亿元，受大规模提前还贷的影响，同比增速首次出现为负（-0.7%）的情况；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周左右，21个样本城市的首套房贷利率已步入“3”时代。房地产市场风险仍未出清，金融机构出于风险控制方面的考虑，对房企投放资金有限。2023年第二季度末，房地产开发贷款余额为13.1万亿元，同比增长5.3%，但余额较第一季度净减少2000亿元；房企境内债券待还余额为1.76万亿元，余额较第一季度净减少约200亿元；房企境外债存量余额为1533亿美元，余额较第一季度净减少83亿美元；房地产信托规模持续压降至1.13万亿元。

房地产市场风险提示：一是从境内外公开市场债券来看，房地产行业风险尚未出清，房企违约仍是债券市场违约的绝对主力。二是部分违约房企因计提巨额经营、非经营损失，已资不抵债，仅采取债务展期、置换、债务重组等措施难以解决债务问题；可能会面临清算风险，将给无抵押的普通债权人带来较大的财产损失。三是A股已债务违约上市房企的批量面值退市，给房企债务化解增加难度。四是存量个人住房贷款利率调整，可能会给商业银行带来利息收入损失，但影响较小。

关于2023年下半年房地产市场形势，我们认为随着新增个人住房贷款利率的下降、首付比例的下调、存量个人住房贷款利率的调整等住房需求端政策的落地，住房销售市场将缓慢筑底，但受房企违约风险尚未出清影响，年度住房销售面积可能不及10亿平方米。对于需求端来说，刚需群体的住房消费需求仅通过房地产政策的调整难以释放，更多地要依靠宏观经济形势的好转，就业、收入预期的改善；改善群体的购房需求则可以依靠“认房又认贷”政策的调整、交易成本的下降等优化措施来释放。对于供给端来说，房企融资恢复和销售复苏均不及预期，后续可能仍有房企出现债务违约。

......

本报告全部内容详见附件。