新冠疫情对经济活动造成极大冲击，2020年一季度GDP同比增长率为-6.8%，是1992年公布季度数据以来首次负增长。房地产业占GDP比重较大（2019年为7%），且关联产业占GDP比重也较高（如建筑业7.2%，金融业为7.8%），因此从对冲宏观衰退的角度一些学者和市场人士提出放开房地产调控；但中央“房住不炒”的主基调并未改变，很多地方政府的放松政策都经历了一日游。我们在疫情中的政策主张偏向中性，即要防止房地产业下坠风险。2020年2月中旬疫情达到峰值，随后逐渐下降。我们认为：在全国调控政策未明显变化以及疫情逐渐消退的条件下，通过对一季度的数据（尤其是2月到3月的窗口期）进行分析后提出政策建议更具有针对性。

一、疫情对房企的影响及未来趋势

（一）新冠疫情下的房企运行

新冠疫情首先给房企带来的冲击是需求层面。由于新冠肺炎以飞沫和接触传染为主要传播手段，为防止集聚产生疫情大规模暴发，2020年1月26日晚中国房地产协会号召全国楼盘暂时停止售楼处活动。春节期间本是返乡置业的高潮，58同城、安居客发布的《返乡置业调查报告》显示，52.7%的人今年春节期间有回乡置业意向，但售楼处的关闭明显抑制了需求。2020年1-2月商品住宅销售面积和销售额分别为7488.95万平方米和7197.59亿元，同比分别下降39.2%和34.7%（见图1），这也是住房货币化改革以来商品住宅销售月度下降幅度最大的一次。

传统的房企营销模式是线下模式，但疫情迫使不少房企转型线上营销模式。疫情期间的线上售房大体经历了三个阶段：第一阶段是1月27日至2月15日，绿地、禹洲等房企启动线上售房，这一阶段的特点是房企售房推出了无理由退房，优惠力度比较小；基本是线下营销搬到线上，但没有很好的结合线上营销的特点，因此效果一般。第二阶段是2月16日至4月1日，以恒大为代表的头部房企在无理由退房的基础上推出了75折特大优惠，并采取了类似P2P推荐返佣的玩法，根据克而瑞的统计，恒大2020年3月全口径销售金额达到602亿元，环比增长34.6%。第三阶段是4月2日之后，以薇娅、李湘为代表的网红和明星通过直播带货的方式卖房。尽管网红和明星具有粉丝经济的流量基础，但住宅毕竟是完全异质性的商品且金额巨大，这就决定了冲动消费的可能性较小，薇娅直播7天后一半多已退单。总体来看直播卖房的效果并不好，但3月相对于2月商品住宅销售有了明显反弹，对此我们的解释包括三点：第一，疫情的好转是销售回暖的大前提，因为线下体验（包括区位和配套考察、规划详解、样本间体验等）是住宅购买不可或缺的环节，而2月22日南京成为第一个恢复开放售楼处的城市，这为3月份销售恢复打下了基础。第二，无理由退房是3月份住宅销售回暖的必要条件，若没有无理由退房这一条件，消费者也不会轻易下单，流量很难转换为获客。第三，折扣优惠是销售回暖的充分条件，客户在无理由退换条件的保障下通过现场考察，在住房的各方面特征（包括交通位置、周边环境、建筑特征）都符合心意的条件，如果售价低于心理价位，则很容易成交。从图1的数据来看，住宅销售面积的反弹力度明显大于住宅销售额的反弹力度，这意味着开发商在单价上打折力度较大。

新冠疫情其次给房企带来的冲击是资金层面。2020年1-2月，房企开发资金来源合计20209.94亿元，同比下降17.9%。从资金结构来看表现出以下三个特点：第一，除却自筹资金外，定金及预收款和个人按揭贷款下降最多，两者同比分别下降23.9%和12.4%；这主要是来自销售端的冲击，平常时日里两者占开发商无息负债约50%，销售活动的骤停导致无息负债来源急剧减少。随着疫情稳定以及销售活动的恢复，这两项资金来源也出现一定程度的反弹。第二，国内贷款相对下降较少，2月同比下降8.6%，这与疫情期间的金融纾困政策有较大关系。2020年1月31日中国人民银行联合财政部、银保监会等联合下发了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发【2020】29号），《通知》要求对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷，这对缓解房企融资难发挥了一定作用。第三，各项应付款下降比例最少，2月同比下降1.5%。这其中主要是各项应付工程款，这说明开发商在整个供应链中依然处于强势地位，伴随着复工复产的推进，建筑商的各类垫付款进一步增加，3月房企各项应付款同比上升20.5%（见图2）。

在销售和资金端的综合影响下，需求冲击逐渐转向供给冲击。住宅开发投资快速下滑，1-2月全国住宅开发投资完成额7318.29亿元，同比下降16.3%，这也是住房货币化改革以来房地产开发投资月度下降幅度最大的一次。伴随着销售回暖及资金到位情况的好转，3月份住宅开发投资累计同比下降7.2%，相对于2月出现较大反弹（见图3）。

（二）新冠疫情加速房企分化

随着疫情逐渐被控制，房企销售下降的颓势得以扭转，但这种扭转主要是由头部房企贡献的。克而瑞发布的《2020年1-3月中国房地产企业销售业绩TOP100》显示，2020年第一季度房企销售普遍下滑，前100名的准入门槛由2019年一季度的49.8亿元下降至32亿元。分组来看，500亿销售以上的房企数量没有变动，依然是恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创中国、中海和绿地7家，只是保利发展由1000亿以上分组落入500-1000亿分组；100-500亿分组以及50-100亿分组的房企数量分别下降14家和15家，导致50亿以下分组房企数量增加29家（见图4）。

销售额的情况更能说明这种分化和头部聚集效应。2020年第一季度前100家房企销售合计1.68万亿，相对于去年同期下降19.5%。然而从分组情况来看，1000亿以上房企的平均销售额非但没有下降，甚至同比还上升了4.92%；500-1000亿分组和100-500亿分组的平均销售额同比分别下降18.29%和11.34%；50-100亿分组的平均销售额上升4.00%，其原因是从上一分组落入的企业更多接近上限值；50亿以下分组的平均销售额下降21.70%，这是由于2019年一季度50亿以下房企只有1家（即方直集团，销售额为49.8亿，很接近50亿），但2020年落入50亿以下分组有30家房企，自然拉低了平均值（见图5）。

行业销售向头部房企集聚的原因包括三个方面：

第一，从销售投入看，疫情之下的线上销售模式需要前期一定的科技投入，包括企业流程的梳理和再造，信息化和数字化建设等，这些投入只有头部企业且具有科技转型意识才能做到。如万科在2017年通过内部的“沃土计划”推出“在线家”、“分享家”、“e选房”等客户端应用，在疫情中发挥了较好作用。

第二，从财务实力看，疫情之下房企普遍面临流动性危机，若要加大营销投入（如通过流量明星带货）将进一步加剧资金紧张局面。2020年1月末五部委联合下发了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》后，房地产行业债券融资明显好转，2月份地产债发行351.33亿元，远超2019年同期195.42亿元；3月份地产债发行1118.61亿元，远超2019年同期686.76亿元。然而，房企融资纾困过程中，受益最大的还是头部企业，2020年一季度债券融资前三名分别是恒大、融创和碧桂园。

第三，从客户端来看，疫情加剧了居民财富和收入的分化，客户群体的分化也加剧了房企销售的分化。西南财经大学发布的《疫情下中国家庭的财富变动趋势》显示，金融资产或年收入5万以下分组报告财富减少很多，金融资产或年收入10万以上家庭，其财富整体是增值的，金融资产300万以上或年收入100万以上财富增幅最大。这意味着疫情之下富人更富、穷人更穷。由于购房具有一定的门槛效应，进入门槛的人群在财富提升后会选择品质和品牌更好的住宅，显然资源会进一步向头部房企倾斜。

二、疫情对土地市场的影响及未来趋势

（一）新冠疫情下的土地市场

新冠疫情期间住宅用地市场经历了先下跌后快速反弹的走势。土地供给方面，一季度三个月住宅用地供给面积分别为1712.88万平方米、950.25万平方米、3299.74万平方米，同比分别增速分别为-0.4%、-26.64%和47.5%（见图6）。2月份几乎所有地方政府投入到“战疫”过程中，住宅用地供给萎缩明显；随着疫情逐渐控制，地方政府弥补“战疫”中的财政支出，住宅用地供给增量显著。土地成交方面，绝对量的走势与土地供给一致，一季度三个月住宅用地成交面积分别为1630.46万平方米、1057.07万平方米、1490.31万平方米，同比增速分别为-26.84%、-15.4%和-2.95%（见图6）。2月份住宅用地成交大于供给，主要原因是一些开发商在获得债券融资后加强了优质土地的竞拍；3月份住宅用地成交小于供给，主要原因是三线城市供给加大，但开发商竞拍意愿不强。

住宅用地楼面价方面，其走势与供应量完全相反，一季度三个月住宅用地楼面价分别为5514元/m2、5878元/m2、4887元/m2（见图7）。2月份楼面价上涨的原因是，一线城市中北京和上海却加大优质土地供应量，以北京为例，2宗位于海淀区的大宗宅地成交楼面价都在4.5万元/平方米之上，抬升了一线城市整体地价；3月份楼面价下跌的原因是，一线城市成交下滑，杭州、苏州等地价较高的城市尽管恢复了土地出让，但相对权重较小。从溢价率来看，一季度一改2019年的颓势，一季度三个月住宅用地溢价率分别为11.57%、15%、16.27%（见图7）。2月份溢价率上涨归因于一线城市，海淀区2宗大体量高价地块成交溢价率均为26%，推动整体溢价率回升；3月份溢价率上升主要归因于二线城市的苏州、宁波、杭州、合肥，三线城市的无锡、东莞、常州、佛山3月也成交了多宗溢价率地块。疫情之下土地溢价率逆势回升，背后原因是区域结构性上升，这也说明开发商对后疫情时代的布局重点是核心城市以及都市圈。

（二）一二线和三线土地市场进一步分化

疫情之下城市住宅用地成交表现出明显的分化特点：2020年第一季度一线城市住宅用地成交97.42万平方米，占总成交面积的4.84%；但成交总价达到739.05亿元，占总成交价款的25.20%。二线城市以46.39%的成交面积贡献了44.23%的总成交价；但若仅统计长三角、珠三角、京津冀的二线城市，则这些都市圈范围内的二线城市以11.03%的成交面积贡献了25.91%的总成交价。三线城市住宅用地成交981.99万平方米，占总成交面积的48.77%；但成交总价达到896.24亿元，占总成交价款的30.56%（见表1）。

城市土地市场的分化，与资源向头部房企集中有较强相关性。一线和二线热点城市的住宅用地总价高，往往只有实力强的开发商才能竞拍成功，甚至某些情况下需要联合竞拍才能获得。2020年一季度共有49家房企成功拍得住宅用地，前10家房企的土地成交总价达到1687.68亿元，占总成交款的57.55%。从这10家房企所竞拍土地的城市分布来看，除了招商蛇口和碧桂园在一二线城市的份额较低外，其他8家房企在一、二线城市住宅用地市场的平均份额达到75.68%（见图8）。

三、结论与建议

通过对2020年一季度窗口期的观察，疫情之下房地产市场恢复迹象明显，后疫情时期房地产市场将呈现出分化趋势：开发市场的资源进一步向头部房企集聚，土地市场重新回归一线城市和热点二线城市。中国的住房市场已进入到存量市场时代，住房市场的主要矛盾已由过去的总量不足转化为发展不平衡的问题。因此应坚持“房住不炒”精神，在“因城施策”的方略下针对房价泡沫严重的城市，执行严格的信贷政策，并抓紧推进房地产税的立法工作。