房地产政策方面，政府部门在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，推出建立首套房贷利率政策动态调整长效机制，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，改善优质房企的资产负债表计划，启动不动产私募投资基金试点等新的积极性房地产政策措施，来促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

房地产市场运行方面，房价结束了持续17个月的环比下跌，下行压力得到了有效缓解；住房销售市场有所回暖，预期开始好转，住房销售面积同比上涨1.4%，住房销售额同比上涨7.1%，市场呈现“小阳春”行情。

房地产金融形势方面，个人住房贷款余额规模为38.94万亿元，但同比增速已下滑至0.3%；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周，21个样本城市的首套房贷利率已步入“3”时代。房企的融资环境进一步改善，房地产开发贷款余额为13.3万亿元，同比增长5.9%；房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行总额是1395.77亿元，同比增长11.88%；房企新增境外债主要用于违约房企债务重组，利用新发长期、低息债券置换原高息债券；房地产信托规模仍在持续压降。

房地产市场风险提示：一是从境内公开市场来看，未新增首次违约房企，这表明央行、银保监会实施的改善优质房企资产负债表计划、金融“三支箭”等政策效果初显。二是个人住房贷款“提前还贷潮”的爆发，对于借款人来说，如果还款资金来自转贷或经营贷，会存在违规和财务风险。三是存量房“带押过户”模式的推行，能够缩短交易所需时长，降低交易的资金成本，但需防范新模式带来的交易风险。

对于未来形势，我们对“小阳春”行情的可持续性存疑。主要判断依据来自于调研中发现的微观主体行为的改变。购房人表现为两大行为特征：第一，刚需购房者认购犹豫，甚至出现下定后又撤回的现象。主要原因是年轻人普遍担心失业、收入预期不稳。第二，房贷提前还款诉求强烈。提前还贷在过往属于正常现象，但没有引起按揭余额下行，因为过去房价一直处于上升期，个人归还按揭贷款后出于改善性或投资性需求还会购买住房、还会使用杠杆，这使得个人按揭仍处于净增加的状态。当前提前还款逻辑完全不同于以往，购房人提前还款要么是为了替换成本更低的经营贷，要么是为了减少负债总额。居民提前还贷的目的已由过去的追求资产最大化转向为负债最小化，这是典型的资产负债表衰退信号。房企表现呈现两大行为特征：第一，市场约束力更强的民企普遍不拿地，新开工面积明显低于竣工面积，这反映出大部分民企对于市场的预期不乐观，不愿意投资。第二，部分房企出现“躺平”现象，自救意愿不强。

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