新建商品房销售面积是十分重要的宏观经济指标，该指标的变化不仅对大宗商品或股市价格产生影响，而且对宏观经济决策产生影响。去年的新建商品房销售面积接近18亿平方米，创历史之最，今年前7个月的新房销售面积是7.8亿平方米，照此推算，今年的新房销售规模应该在12亿～13亿平方米左右，比去年回落约30%。

未来几年新房销售将维持在多大的规模？大多数市场人士认为未来几年新建商品房销售面积应该回落，但10亿平方米应该是底线。最近，正值上市公司披露半年报，业内有影响的房地产企业掌门人在与投资者交流过程中均持类似的观点。8月31日，万科召开2022年中期业绩推介会，郁亮认为“维持城市住房更新的数量为10亿至11亿平方米”，言外之意当前的市场销售数量是偏低的，当市场恢复正常状态时，交易量会增加。

笔者认为，每年新房销售10亿平方米的预测数据可能偏乐观，如果把新房销售稳定在10亿平方米左右，需要采取政策措施引导市场预期，防止出现新房价格与交易量之间的负反馈。

一、从住房需求动机看未来需求趋势

房地产市场的需求动机主要分为两种：一是居住，这类需求与人口增加有关，当农村人口大量流入城市，城市住房需求必然增加，居住需求与收入水平也相关，居民收入提高会相应增加居民面积和品质；二是投资增值，这类需求与房价预期有关，当市场预期房价上涨，投资需求增加。

近期房地产市场回落主要源于供给侧，价格预期是在转弱，但还没有到很差的状态。市场各参与主体中，对当前房地产市场持悲观看法的是房地产开发企业，因为很多房地产开发企业都出现了资金链紧张，有些还出现了债务违约。需求预期并没有很悲观，证据之一是房价并没有出现快速下跌，一线城市的房价仍然十分坚挺。虽然有些城市新开项目的去化率只有20%左右，明显低于正常状况，主要原因还是因为部分房地产企业出了问题，开发项目停工使买房人看到了期房存在烂尾风险。

从已经披露的8月份销售数据看，销售下滑严重的均是财务爆雷的企业，保利、中海等市场信用好的房地产企业的销售并没有出现大幅度下滑。

但房地产企业的债务风险已经开始影响市场预期，假如房地产企业的债务风险进一步蔓延，市场需求会转弱并形成下跌趋势，交易量就会进一步逐渐萎缩。 

时下，有人建议开发企业通过降价去库存的方式降低负债率，这个建议其实难以实施。对于一般消费品来说，价格下跌需求增加，价格上涨则需求减少，市场存在一个均衡的价格。房地产市场的运行特点不同于一般消费品，房价上涨会刺激需求增加，房地产市场价格存在自我强化现象。反之，当价格下跌成为趋势，需求就会自动减弱，形成价格与预期的负反馈。降价去库存的思路在个别楼盘可实施，作为行业政策思路就行不通了。

2014年底，房地产市场需求减弱，有关部门提出“去库存”的任务，当时也有人提出要通过降价实现“去库存”的目标，但结果还是通过涨价完成了房地产市场的“去库存”任务。

城市更新会带来住房需求，棚户区改造就属于这类，这类需求是由政府行为产生的。2015年至2017年，每年的棚户区改造计划是600万套，这是2015年之后新房销售从12亿平方米暴增到16亿平方米以上的关键因素。最近，有些城市用“房票”替代货币，让棚户区改造的居民在规定的时间里买房。由拆迁创造的住房需求是政府可以控制的，它已经成为调控房地产市场的重要政策工具。但笔者还是建议要慎用这个政策工具，过度透支未来的住房需求将会受到来自市场的反压，一旦地方财政无力支持棚改，这个需求就不存在了。最近10年里，我国城市更新的速度相当快，老旧住房更新已经接近尾声，未来10年里城市更新产生的住房需求将大幅度减少。

另外一个不可忽视的住房需求是由建筑业创造的住房需求，我国有4000多万建筑工人，大部分是农民工，他们是农民工群体里的高收入群体，是县城及中小城市住房需求的主力军。如果市场预期逆转，建筑市场萎缩，这部分住房需求也会减少。

二、从历史数据看未来新房销售的规模

回顾一下房地产市场的历史数据，也许可以找到未来的销售数据的大约区间。过去20年里，房地产市场按照销售面积大致可以划分为三个阶段，第一个阶段是2005—2007年，第二个阶段是2011—2015年，第三个阶段是2016—2019年。这三阶段新房销售面积呈现三个不同的梯度，对应着中国经济三个不同的状态，通过比较分析，可以揣测出住房需求的大致区间。

第一个阶段是2005年至2007年，这是我国经济增长最快的三年，经济各项指标均处于最近40年最好的状态。2005年、2006年、2007年的新房销售面积分别为5.5亿平方米、6.1亿平方米和7.7亿平方米，三年均值为6.4亿平方米。这个数字是我国经济发展速度最快的状态下房地产市场需求规模。当时的市场机制已经开始起作用，房地产投机之风开始兴起，标志性的事件是2004年“温州炒房团”成为社会关注的焦点。可见，当时每年6亿多平方米的新房销售中包括了投机性需求，如果剔除这些投机性需求，由城市人口增加或经济增长而产生的住房需求应该低于6亿平方米。

第二个阶段是2011年至2015年，这期间新房销售面积一直在11亿至13亿平方米之间徘徊，均值在12亿平方米，对应的GDP年均增速为8%左右，经济增速比2005—2007年下了一个台阶，但2011年至2015年的新房销售比2005—2007年的年均销售面积上涨了近一倍。销售出现大幅度上升的年份是2009年，新房销售面积从2007年的7.7亿多平方米跃升到近10亿平方米，背景是2009年上半年我国实施了宽松的货币政策。

第二个阶段的经济增速比第一个阶段下了一个台阶，但新房销售面积却上涨了近一倍，笔者认为这是市场机制发挥作用的结果。第二个阶段比第一个阶段每年新增的4亿平方米的新房销售数据中，主要由两大因素决定：其一是收入增长，其二是房价上涨的预期。

第三个阶段是2016年至2019年，这4年的新房销售一直稳定在17亿平方米左右，均值为16.7亿平方米。对比第二阶段，每年新房销售面积增加了4亿平方米，起关键作用的是“棚改货币化”政策，该政策不仅刺激了住房需求，而且改变了中国房地产市场的运行格局，三四线城市的房价上涨速度超过了一二线城市。

2020年和2021年，由于疫情的因素，宏观政策再次出现宽松刺激，但新房销售一直稳定在17亿平方米，没有出现类似2009年那样的跃升。有理由相信，17亿平方米是我国新房销售的“天花板”，在可以预见的将来是难以被超越的。

从上述比较分析可见，每年新房销售18亿平方米是“历史之巅”，这一点估计容易达成共识，无论是从人口结构，还是从经济增速等影响住房需求的因素考察，很难找到向上突破的条件。

未来的新房销售将回落到12亿平方米？从第二个阶段与第一个阶段的比较分析里可以得出结论，第二个阶段每年12亿平方米的新房销售里，部分原因是由房价上涨预期产生的，当房价上涨预期出现逆转，这部分新房需求将消失。因此，新房销售回落到12亿平方米之下是大概率事件，今年的新房销售可能就在12亿平方米左右。

宏观调控部门的任务是采取措施，实现市场的软着陆，减缓新房销售下滑的速度。新房销售的面积维持在10亿平方米左右，可以成为未来几年房地产调控的目标。