2018年，多家房企将旗下物业服务公司分拆上市，这是一个值得关注的重要信号。这是在融资环境整体偏紧的背景下，企业实施多元化发展战略的内生需求；是存量房时代物业管理迎来黄金发展期的趋势使然，是资本推动行业整合发展、提升集中度的必然选择。物业管理行业是弱周期性行业，不但不会受到影响，还会随着存量物业规模扩大，实现稳健发展。房企旗下物业服务公司，通过跟随政策引导、深挖存量资源、借力资本驱动有望实现“反哺”“助推”地产开发。

一、多家房企分拆物业服务公司上市

2018年11月６日，新城旗下新城悦在港交所上市交易；12月6日，佳兆业旗下物业公司佳兆业物业登陆港交所；旭辉控股集团旗下永升服务公告称，将于12月17日登陆港交所主板交易，届时在香港交易所主板上市的物业公司将达到11家。值得关注的是，11家物业公司中有９家是由房地产企业拆分而来，而在新三板挂牌的50余家物业公司中也有不少是由地产企业拆分而来。

二、房企分拆物业上市是企业内生需求，符合行业大势

房地产企业拆分板块上市，是在融资环境整体偏紧的背景下，企业实施多元化发展战略的内生需求。一方面，房企分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既能达到“一种资产、两次使用”的效果，实现与资本市场深度融合，还能进一步挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益和增值服务收入。另一方面，对于价值被低估的混业经营的大型房地产公司来说， 分拆上市是一种公司收缩性重组方式， 通过增加公司信息披露，释放专业板块资产价值，实现公司估值提升。截至2018年12月11日，彩生活和绿城服务总市值均超过母公司，碧桂园服务、中海物业、雅生活服务、新城悦和佳兆业物业的市盈率和市净率都远高于母公司（见表２）。除了物业，分拆类型也日趋多样化，物业、酒店、快消、文化、娱乐等业务都成为分拆上市板块。经典案例包括：恒大集团分拆足球、文化板块在新三板上市，方兴地产分拆酒店业务平台金茂投资在香港挂牌上市，易居中国分拆电商乐居控股在纽交所上市等。

物业板块被拆分上市，是存量房时代物业管理迎来黄金发展期的趋势使然，是资本推动行业整合发展、提升集中度的必然选择。据国家统计局估算，2015年我国家庭户均拥有住房约为1.08套，结合国际经验、我国城镇化进程放缓和人口结构变化判断，我国房地产正在由增量时代逐步进人存量时代。面对这一趋势，部分地产企业已经由房地产开发企业转变为城市运营商，开发、持有、运营、管理物业成为存量时代地产企业的标配。随着龙头物管企业快速发展，优秀物管企业上市后在资本驱动下加速并购收购，物业管理行业集中度日益提升，马太效应越来越明显。

三、物业管理稳健发展，有望“反哺”地产开发

2019年，房地产行业将持续调整，但物业管理行业是弱周期性行业，不但不会受到影响，还会随着存量物业规模扩大，实现稳健发展。房企旗下物业服务公司，通过跟随政策引导、深挖存量资源、借力资本驱动有望实现“反哺”“助推”地产开发母行业。

四、结合城市更新通过物业渗透，助推房地产企业扩大规模和覆盖范围

改革开放４０年来，经历城镇化快速发展，持续发展需求与建设用地紧张的尖锐矛盾已成为我国一二线城市面临的重要难题。推动城市更新，盘活存量土地和物业已经成为大城市的必修课。深圳、广州、上海等城市都已经出台城市更新实施办法。在城市更新实践中，针对已批未供或是低效工业用地的盘活，成效显著，但对中心城区物业权属较为分散的居民区的更新改造，除了借助棚户区改造政策再难推动。然而近日，国家已经明确2019年新开工的棚改项目，将叫停原有的政府购买棚改服务模式，改为发行棚改专项债券，这对于资金本就难以平衡的项目将举步维艰。面对这一困境，地方政府和改造企业要针对物业权属过于分散无法统筹这一核心问题，积极进行模式创新。

针对居民区有机更新，房地产企业可以探索先配置物业，引人团地再生理念，再实施更新的策略。首先，房地产开发企业根据地方政府推出的城市更新目录选择中意的居民区项目，与区县政府签订更新改造文书。通过区县政府协调或是收并购等方式将旗下的物业服务公司植人该小区。其次，组织或业主委员会等对小区业主进行摸排了解，通过加强宣传及服务力度协调各方关系进行运作。例如，邀请业主代表参与改造方案设计、主动帮助业主寻找合适的临时租住地等方式调动居民的积极性。再次，开发企业实时更新改造， 并负责对工程全程进行监控、并检查验收；在改造后期担负起商业物业的经营管理。

中心城区的老旧小区大都以低密度住宅为主，容积率相对较低，给开发商预留了盈利空间；而且通过对小区内原有的平房商业网点和废弃的食堂等厂房进行改造，新增商业物业空间较大，长期持有经营有一定利润空间。对于开发企业来说，通过更新项目进入一二线城市或是关键性区域，品牌战略意义本就较大；通过团地再生模式，无需通过土地招拍挂，缓解资产负债压力，实现轻资产运营；开发企业和物业管理企业均能获得盈利空间，可谓一石多鸟。

五、结合租售并举，通过品牌打造，助力房企业拓展租赁业务实现区域深耕

十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的战略部署。同年，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流人的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出了规模化住房租赁企业，创新住房租赁管理和服务体制等措施。在政策引导下，长租公寓、白领公寓、蓝领公寓等公寓系列产品相继推出并进人快速成长期。龙头房企纷纷涉足长租公寓，万科泊寓、碧桂BIG＋碧家国际社区、龙湖冠寓、旭辉领寓等在集中式长租公寓领域持续快速扩张。与国际成熟市场相比，国内住房租赁市场尚未完全成熟，针对现阶段面临的优质房源获取难度大、回收期偏长、盈利空间有待提升等问题，物管企业应积极应对，通过实施品牌战略、开拓融资渠道等方式助力地产母公司业务拓展，实现区域深耕。

一是提升品牌价值，助力地产母公司获取优质物业。由于我国一二线城市物业价格高企，租金回报率偏低，相对于开发销售模式，房企自持物业的积极性较低，因此获取物业的途径及费用成为关键。而在土地财政困境下，地方政府出让国有建设用地建设租赁住房的动力较弱。因此除了并购其他长租公寓企业外，城中村改造、利用集体建设用地建设租赁住房、盘活国企和地方政府手中各类存量用房就成为获取优质物业的主要途径，而这些途径均需要企业有较强的实力，或是与地方政府有良好的合作基础和信用背书。为此，物业服务公司应全面实施品牌战略，在已进人城市进行区域深耕，通过打造物业管理企业品牌，赢得市场口碑，巩固该区域的竞争力和控制力。积极涉足公共物管，为机关、事业、企业单位办理开展公共事务的场所提供物管服务；为公众物业（包括公众文化场馆、公众体育场馆、大型会展馆等）提供物管服务，加大与地方政府的合作，形成良好的互动合作关系，提升区域公共品牌认识度，助力房企获取优质物业经营权。

二是物业服务公司要配合地产母公司积极开展多元化融资，提升盈利空间。一方面，2018年４月，证监会和住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，在审核领域设立“绿色通道”。在该政策支持下，物业服务公司应借鉴新派公寓权益型房托资产支持专项计划和保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，将优质自持出租物业作为底层资产，探索开展租赁类REITs。另一方面，适时推动物业服务企业分拆上市，借力资本市场，加大收并购力度，拓展企业管理规模，提升市场占有率，实现物业管理“反哺”地产。