一、引言

房产税是房地产调控长效机制的重要拼图，对于完善地方财税体系、改革城市开发建设模式、加强房地产市场调控等都有系统的影响。同时，作为一项重要税收，房产税也必然会对居民的收入分配产生作用。目前关于我国房产税的讨论中，人们对房产税调节收入分配的作用寄予了较高期望。众所周知，以间接税为主的税收体制对于调节收入分配差距不利，而作为一种直接税和财产税，由于穷人和富人持有的房产价值不同，因此不少观点预期按照房产价值征收的房产税可以起到调节收入差距的功能。

不过，这与国际上一般认为房产税是一种累退税的观点相左。以美国为例，Davis et al（2009）的测算发现，美国的地方税收中，销售和消费税、房产税都呈现累退特征，其中收入最低的２０％家庭的房产税有效税率为3.7％，而收入最高的１％阶层房产税的有效税率为1.4％，低收入阶层的有效税率明显高于高收入阶层。因此，尽管累退性小于销售税和消费税，但房产税在美国仍是一种累退税，理论上会扩大收入分配差距。这提醒我们，对房产税的收入再分配效应或许仍要保持谨慎。由于房产税也是直接税的一种，因此部分观点对房产税改革寄予了同个人所得税类似的调节收入分配差距的期望。但是，区分“直接”还是“间接”是依据税收是否能够转嫁（即税收的纳税人和负税人是否相同），而与收入分配没有必然的联系。税收能否起到降低收入分配差距的作用，关键要看税收相对于人们的收入是累进的还是累退的。由于房产税的征收额一般是财产价值的固定比例，同时，若房地产的消费和投资也存在随收入边际倾向递减的规律，那么，房产税总体就可能成为一种累退性的税种。

为进一步加强房产税的再分配作用，在当前我国房产税税制设计的讨论中，一些旨在增强税收累进性的税收豁免（减免）条款，如按首套房免征、按面积免征等意见受到广泛关注。国内部分文献也对房产税的再分配效应，特别是这些减免措施的再分配效应做了深入研究。詹鹏和李实（2015）使用城镇住户调查数据测算了征收房产税的收入分配效应，发现由于上海和重庆的房产税采用了累进税制结构，因此降低了收入分配不平等，但是由于平均税率过低，其再分配效果很低，若采用按家庭总面积、人均面积免征等方式，则房产税可以起到一定的再分配效应，预期再分配效果约为个税的21％～41％。岳树民等（2019）使用中国家庭收入调查数据（CHIP）测算了房产税不同减免方案的收入分配效应，发现各种扣除方案下的房产税都有降低收入不平等的作用，且认为采用“面积＋价值”的复合扣除方式更为合理。孔培嘉（2019）使用中国家庭追踪调查（CFPS）数据的测算同样显示，使用首套房、面积或价值减免的房产税方案都可以起到降低收入分配差距的效果，其中家庭首套房免税方案起到的再分配效应较强，且简便易行，由此建议采取此方案。因此，当采取这些税收豁免措施后，许多文献都对我国房产税的再分配效应持乐观态度。

不过，国内已有房产税收入分配效应的研究共同存在的一个关键问题是未考虑征收房产税对于房地产市场的影响和税负转嫁。房产税对房地产市场有很大的影响，它能抬高住房的持有成本，抑制居民的住房需求，从而对房价起到抑制作用，同时，房产税还可能向房租转嫁，从而对房租产生影响。而已有研究均隐含假设房价和房租没有因征税而受到影响，这显然是不合理的。虽然房产税的纳税人是房产的所有者，但当房屋被出租而不是自住时，房产税就可以通过房租上涨的形式转嫁，税负转嫁的程度会影响最终的税负承担，收入更低的租户会因为房租的上涨而承担部分税负，从而部分抵消旨在发挥房产税调节收入差距功能的各种减免措施的政策效果。Hilber（2017）指出，资本化效应会对再分配产生明显影响，政府颁布的一些旨在帮助贫困家庭的政策措施可能实际上有反作用，这些政策更多帮助了富有的住房所有者而不是更加贫困的租客，这种隐蔽的再分配效应很可能与政策的意图相反。

因此，房产税对房地产市场有着怎样的影响？房产税的税负转嫁取决于什么因素？不考虑转嫁与考虑转嫁的房产税再分配效应有着怎样的区别？这是本文拟回答的关键问题，厘清这些问题有助于加深我们对房产税的理解，帮助制定更加科学合理的房产税税制。

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