为驯服房地产这头「灰犀牛」，继2020年8月出台「三条红线」限制房企融资扩张后，人行和银保监会又制定房地产贷款集中度指标上限，约束金融机构对房地产行业信贷投放，再为房地产套上紧箍咒。专家表示，监管部门建立房地产金融审慎管理制度，严控房地产融资渠道和有息债务，遏制房地产行业金融化、泡沫化。 \大公报记者 海 岩北京报道

银保监会主席郭树清早前表示，房地产是现阶段金融风险方面最大的「灰犀牛」，要坚决抑制房地产泡沫。时隔两年，中央经济工作会议再将房地产列入年度重点任务。 「十四五」规划纲要建议则首次提出，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

「中国房地产是一个类金融行业，金融风险高度集中在房地产市场。」国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真对比中美的金融和非金融资产说，中国53.81%是房地产，美国大约一半的资产投向与股市高度相关。因此在防风险方面，中美有明显差异。中国政策重点是，保持房地产市场相对平稳，防止房价下跌以及暴涨；美国应对危机的刺激政策主要作用于股市。

防债务违约风险

蔡真认为，近年房地产调控持续从严，一定程度抑制了房价泡沫，较高的首付比例要求使个人抵押贷款风险较小，现阶段房地产市场的金融风险主要集中在房地产开发企业的债务违约风险上。

国家金融与发展实验室数据显示，截至2020年二季度末，房地产开发贷款余额为11.97万亿元（人民币，下同），房地产信托余额为2.5万亿元，不包含资产证券化产品的境内信用债待还余额为2.21万亿元，境外信用债待还余额约为2173.60亿美元（约为1.54万亿元人民币），且这些有息债务的偿还期主要集中在三年内。

「房企金融的网一直在膨胀，就像一个肿瘤一样，需要适当遏制。」蔡真观察到，过去几年全面推进「去杠杆」，从上市公司测算，各行各业杠杆率均有所下降，唯有房企杠杆未降。行业数据显示，国内房企不含表外负债的资产负债率普遍在70%-80%以上，而海外房企很多在40%-50%，还有各类「明股实债」操作变向加大杠杆。另外，「大房企也有系统性风险」，一旦现金流断裂将引发交叉违约。

2019年房地产严监管的大幕就已拉开，央行密集出台措施收紧了房地产企业银行贷款、信托和债券融资三个最主要融资渠道。 2020年7月24日国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，强调坚持「房住不炒」，实施好房地产金融审慎管理，防止资金违规流入房地产市场。随后监管发力，对房地产的融资渠道和有息债务进行严控。

住房租赁条例酝酿出台

蔡真认为，房地产金融审慎管理制度基本成型。在需求侧，包括提高购房首付比例，对一二套房采取差别化首付政策；禁止首付贷、房地经营贷、消费贷等各种违规资金，借助个人渠道进入购房市场；对个人抵押贷款进行总量控制；设定上限要求金融机构房地产贷款占比保持基本稳定。

在供给侧，2020年8月20日人行、住建部召开房地产企业座谈会，提出以「三道红线」为监管指标的重点房地产企业资金监测和融资管理措施。另外，正在酝酿出台《住房租赁条例》，对租金贷进行规定，完善住房租赁市场的金融制度，以及住房公积金制度的完善，也都是房地产金融审慎管理制度的组成部分。

「从2020年『三道红线』政策出台，房地产企业正式进入去金融化的阶段，高杠杆、高周转的发展方式成为过去式。」如是金融研究院院长管清友认为，「去金融化」加上「房住不炒」，房地产企业发展的逻辑已经发生变化，过去20年房地产按照金融业的逻辑发展，未来转向按照制造业的逻辑发展。