自今年8月底 “认房不认贷”、下调房贷利率和首付比例等房地产多项利好政策发布以来，各城市房地产市场活跃度有所复苏，但城市分化较为明显。根据第三方监测机构数据显示，本轮利好政策出台后，核心一线城市（北京、上海）市场带动最为明显，其次为深圳和广州，再是核心二线城市以及其他能级城市，但由于实际成交转换量数据存在一定的滞后性，市场持续恢复效果仍有待进一步观察。

与此同时，房企风险却仍在不断发酵。自8月份碧桂园公告出现流动性压力以来，远洋集团也于9月15日公告将暂停支付所有境外债务（总计39.2亿美元），直至整体重组或延期方案获得通过。这可能会给有复苏迹象的房地产市场带来更多不确定性。特别是远洋集团，作为有国资背景的房企，亦面临较为严峻的资金流动性压力，市场层面不得不警惕起来。

为深入了解目前我国房地产市场形势及未来发展趋势，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心邀请国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真针对当前房企风险化解、政策优化建议及如何解决房地产困境等问题进行解读与分享。

房企风险化解不容乐观

重点关注销售预期和房企融资

蔡真表示，当前房企风险仍在持续出清中，大型房企暴雷情况依旧不容乐观，房企风险化解应重点关注两个方面：

一是销售预期，销售预期情况与房企爆雷之间关系紧密，如果销售不及预期，房企现金流无法恢复，房企暴雷可能仍会持续发酵；

二是房企融资，当前房企银行融资占比相比销售预售款合同负债更小，同时银行贷款起主要作用，而其他“两支箭”（债券融资支持、股权融资支持）效果尚不显著，难以对房企形成强有力的融资支持。

此外，还应特别注意房企风险持续蔓延问题，不仅需要化解大型民营房企风险，还应尽早防止风险蔓延至国央企背景房企，避免风险持续扩大。

市场恢复的可持续性有待观察

政策优化应从供给两端持续发力

除有效控制房企风险外，蔡真认为，目前多项房地产利好政策的出台有利于房地产市场的恢复和稳定，但市场恢复的可持续性仍有待进一步观察，应从供需两端持续发力，出台一系列力度更大的“政策组合拳”。

从供给端角度，一方面，化解房企风险仍是供给端的关键问题；另一方面，当前市场信心不足，政府可考虑进入市场，收购存量房产用于保租房，由政府补足当前需求缺口，有利于提振市场信心。

从需求端角度，短期来看，第一，可以进一步放开限制措施，如限购、限价等，刺激市场需求；第二，降低房地产交易环节的税费、契税等，降低交易成本；第三，进一步下调房贷利率，降低购房成本、提升居民个人消费力。长期来看，为解决有效需求不足问题，可将化解房企风险与保租房建设联动起来，还可有效推动行业转型升级。

房地产市场供求关系发生重大变化

金融助力地产风险化解

蔡真指出，当前我国房地产市场发展的关键在于市场供求关系发生重大变化。

房地产市场供求新形势是在多种因素综合作用下的结果，如预期转变、人口增速放缓、城镇化进程放缓、住房供给渐趋饱和等。

从金融视角看，应当加快推进以公募REITs为核心的不动产金融体系的构建，包括私募REITs、Pre-REITs等，REITs是盘活存量资产强有力的工具；其次，鼓励引入特殊资产处理机构和不动产资管机构盘活存量资产，推动房企向专业化不动产资管机构转变。