从房地产政策来看，2020年中央政府层面保持了政策定力，坚持“房住不炒”；部委层面，控制房价泡沫和房地产金融风险已成为当前工作重点，房地产长效机制持续实施，房地产金融审慎管理制度初步建立，并不断完善；地方政府层面，继续按照“因城施策”原则，房地产市场出现过热迹象的城市均迅速出台针对性的调控政策，稳定市场价格和预期，房地产价格泡沫再起的苗头有所抑制。

从房地产市场运行情况来看，2020年新冠肺炎疫情在国内的态势成为影响房地产市场运行的主导因素。疫情暴发前期商品住房销售同比增速明显下滑，房价涨幅整体回落，租金价格水平略有下降，土地成交面积和成交金额大幅下滑，库存去化周期大幅上升。二季度之后，得益于疫情的迅速控制，住房销售市场、土地交易市场量价齐升，部分城市房价泡沫苗头再起。但住房租赁市场受到的疫情影响仍在延续，价格出现普跌，租金房价走势背离趋势愈发显著。住房租赁市场出现新一轮的长租公寓“爆雷潮”，社会影响较为恶劣，市场秩序亟待规范。

从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点，房地产金融审慎管理制度已经初步建立。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；在5年期LPR连续九个月保持不变的情况下，个人住房抵押贷款利率呈缓慢下降态势；从新增贷款价值比（LTV）的估算情况来看，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，房企主要融资渠道进一步收紧，2020年房地产开发贷、房企境内信用余额增速持续回落，房地产信托、房企境外信用债发行规模下滑。重点房地产企业资金监测和融资管理规则、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的推出，实质上是从供需两端收紧杠杆资金流入房地产市场，避免因房企和住户部门杠杆率快速上升带来重大的金融脆弱性，从而降低和防范房地产金融风险，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。房企需要对现行的经营策略和财务结构进行优化，以应对房地产金融政策调整带来的影响。

展望2021年，我们认为“房住不炒”是一项长期政策，中央层面房地产调控政策总基调不会转变；部委层面会继续完善和实施房地产长效机制，持续强化房地产金融监管；地方政府层面，为落实城市主体责任要求，只要城市土地价格、住房价格或住房价格预期出现较大幅度上涨，必将出台针对性调控政策。

房地产市场运行方面，商品住房销售规模增速将会放缓，新建住房销售面积大概率会见顶；商品住房价格平均涨幅将继续回落，不同城市住房价格走势分化加剧，一线和城市群核心城市房价仍被看涨，更多的三四线城市和部分北方二线城市可能会出现住房价格同比下降的情形；土地市场交易将趋于理性，土地溢价率保持低位，房企在三四线城市拿地倾向将明显下降，在市场需求较好的一二线城市和主要城市群拿地倾向明显增加；住房租赁市场将迎来发展良机，一二线城市住房租金价格有望止跌回升。

房地产金融方面，作为现阶段金融风险最大的“灰犀牛”，仍将是监管重点。个人住房金融方面，个人购房贷款余额增速在2021年仍将继续保持缓慢下行趋势，个人住房贷款利率可能会有所上升。房企融资方面，融资渠道全面收紧的局面不会出现根本改变，金融机构对房企的信贷支持力度将产生更大分化，财务杠杆率较高的房企从金融机构或金融市场获取外源性融资的难度进一步加大。风险提示方面，现阶段房地产市场金融风险实际主要集中在房企的债务违约风险上，部分财务杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企，短期偿债压力较大、流动性严重吃紧，出现债务违约风险较高。

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