2021年10月10日，由国家金融与发展实验室主办的“加强信贷风险防控更好服务住房消费”暨《中国住房金融发展报告（2021）》发布会在京召开。中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬，社会科学文献出版社社长王利民出席会议并致辞。

重磅报告：《中国住房金融发展报告（2021）》正式发布

《中国住房金融发展报告（2021）》是国家金融与发展实验室房地产金融研究中心推出的系列年度报告的第三本，由“综合篇（总报告）”、“市场篇”和“专题篇”三部分组成。报告现已形成覆盖房地产和房地产金融宏、中、微观领域的研究框架，涵盖住房金融一、二级市场发展现状分析以及市场热点专题研究，是国内目前关于住房金融较为全面和权威的一份研究报告。

中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长  李扬表示房地产、金融与宏观经济关系密切，世界主要国家的经济周期均与房地产周期有关，主要经济危机也大多是房地产危机或房地产金融危机，我们需始终对房地产市场情况保持警惕。房地产与金融、实体经济不同，中央把房地产市场、金融和实体经济并列，是高瞻远瞩的。国家金融与发展实验室作为国家级智库，要集中力量对房地产市场及房地产金融进行全面研究，未雨绸缪，推出高质量的研究成果并为政策的制定献言献策。

社会科学文献出版社社长  王利民表示房地产是国民经济的重要组成部门，金融部门近年来也在落实房地产审慎管理政策。针对房地产市场近年来的新的情况，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心投入力量对房地产市场存在的问题进行长期的跟踪研究，特别是对房地产审慎管理、上市房企信用评估、房地产风险进行了系统性和深入的研究。国家金融与发展实验室的研究团队推出的住房金融发展报告对住房金融风险进行了充分的提示，发挥了国家级智库应有的作用。

主题讨论：加强信贷风险防控更好服务住房消费

住房市场的发展离不开金融支持，但过度金融化会导致住房市场风险不断积聚。因此，金融应在防范风险的前提下有效支持住房消费，从而可以推动金融、房地产同实体经济均衡发展。鉴于此，会议邀请了国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真、中信建投证券固收联席首席分析师曾羽、中债资信评估有限公司结构融资总部副总经理郑佳、贝壳找房金融事业部总监赵倩、国家金融与发展实验室房地产金融研究中心特聘研究员陈晓等专业人士，就“加强信贷风险防控更好服务住房消费”主题展开探讨。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  蔡真以“房企流动性风险分析”为主题，分析了当前房企违约风险加剧问题。流动性是现代金融体系最脆弱的神经。当前我国房企违约风险加剧，主要表现在高杠杆以及运营效率低的民营房企上，风险集中于流动性风险。向来以高毛利率著称的房企频频发生债务违约，一方面其根本原因与房企自身经营有关，另一方面也与新冠疫情、调控政策收紧等外部因素有关。内部原因包括三点：第一，运营效率变差，存货周转天数上升，导致销售回款慢，现金流状况恶化；第二，高杠杆运行，高负债杠杆无序扩张与低运营效率相结合导致短期流动性承压；第三，民营企业的所有制性质，使其在融资时面临一定歧视。外部原因也包括三个方面：第一，新冠肺炎疫情的影响，疫情导致房企加速分化；第二，房地产调控政策的影响，随着疫情得到控制房地产泡沫再起，各地政府控制泡沫的一个重要措施是限制新房价格，开发商目前结转的项目大都是2018年前后所拿地块，而当时土地市场火热，拿地成本较高，销售限价和高成本因素使得房企盈利不佳；第三，房地产金融审慎制度的影响，房企融资呈更加紧张趋势。

中信建投证券固收联席首席分析师  曾羽以“十问民企地产债”为主题，通过十个问题，分享其对于民企地产债市场的思考。2020年之后地产行业加速出清，核心原因可放到金融去杠杆的大框架下剖析。金融去杠杆对于地产主体的影响在三个层面有传导：一是，政策变动挤压部分主体再融资；二是，负面舆情加剧和信用主体违约冲击使得行业融资再压降；三是，流动资产变现有效性减弱，使得弱资质主体从负面舆情走向实质违约的时间大大缩短，过快“躺倒”带来的超预期进一步加剧上述链条的负反馈传导。2021年7月之后，民企地产债价格也在快速调整，源于：第一，多因素下短期行业销售数据趋冷；第二，“大而不能倒”信仰弱化；第三，投资者对于财务报表真实性的担忧；第四，部分资产流动性的丧失，使得流动性风险和资不抵债的风险难以分辨；第五，信用债本身负反馈效果较强，投资者避险情绪加剧。

中债资信评估有限公司结构融资总部副总经理  郑佳以“RMBS市场发展现状及信用展望”为主题，分析了银行间RMBS行业情况、发行与交易情况、存续项目表现情况，并对未来RMBS产品发展进行展望。个人住房抵押贷款资产支持证券（以下简称RMBS）是一款在成熟金融市场与住房金融相关的证券产品之一，截至2021年9月末，我国RMBS存量规模达1.3万亿，占比信贷ABS存续总量80%，近3年年度发行规模稳定，发展模式已从高增长向高质量转变。对投资者而言，RMBS产品分层分档的结构设计可满足投资组合的不同需求，同时得益于标准化的信息披露及双评级等制度安排，目前已发行270余单，证券无违约、无风险事件，预计未来基础资产的违约率也在可控范围，因此长期限的基础资产和低风险的分层证券对国内外偏好长久期、高安全性的投资者具有更强吸引力。RMBS有望在加强信贷风险防控、维护住房消费合法权益、推进金融高水平双向开放等方面发挥积极作用。

贝壳找房金融事业部总监  赵倩以“存量房市场金融服务”为主题，发表了对存量房市场住房金融如何更好地促进住房消费健康发展的看法。当前，住房市场正由增量市场向存量市场转型，但存量房交易的金融服务存在诸多痛点：第一，交易资金安全性缺乏保障；第二，金融服务的供给周期长；第三，金融服务收费高，乱收费现象严重。贝壳找房作为科技驱动的新居住服务商，致力于推进居住服务产业数字化、智能化进程。住房消费离不开金融支持，但也需要本着国家维护房地产市场健康良性发展的基本准则，秉承谨慎风险管理的底线，服务好刚需群体的美好居住愿望。同时，在过往的经验中，也得出了金融服务住房消费的三原则：第一，住房金融服务应该阳光化，践行金融消费者保护的知情权和公平交易权利；第二，住房金融服务应尽可能降低成本，坚持金融合规费率和要求；第三，金融服务不应该支持住房投资投机性需求，为房地产金融审慎管理发挥积极作用。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心特聘研究员  陈晓以“中国公募REITs的启航与展望”为主题，对国内REITs发展历程、发展现状进行了回顾和分析，并对未来REITs市场发展进行展望。从全球REITs市场来看，目前已经有40余个国家或地区推出了REITs制度，其中美国REITs市场最为成熟，亚洲市场则在快速发展中。21世纪初以来，REITs这一金融产品到了国内金融界的高度重视，金融监管层和市场机构积极探索，做了大量工作。目前，经过三个阶段的努力，境内REITs发展已经具备较为坚实的政策基础，不仅以“中信启航”为代表的“类REITs”形成了一定市场规模，同时具有中国特色的公募基础设施REITs也已建立了相对完善的制度体系。今年6月，首批9只REITs产品已正式上市发行，市场表现积极稳健；预计后续基础设施REITs将呈现全面覆盖、重点推进的态势。长期来看，REITs的健康发展需要进一步改革和完善现有制度体系：要“以终为始”，尽快建立更加成熟和简明的业务架构；强化管理人体系，形成具有较强主动管理能力的专业化资管机构；建立底层资产扩容路线图，扩大REITs的资产覆盖范围；优化相关税务法律制度，充分体现税务中性原则；完善REITs扩募机制，提高其可持续发展水平。