2023年12月13日上午，由国家金融与发展实验室主办的《中国住房金融发展报告（2023）》发布会在京召开，并就房地产风险化解与房地产新模式构建问题进行研讨。

《中国住房金融发展报告（2023）》是国家金融与发展实验室房地产金融研究中心推出的系列年度报告的第五本，由“综合篇（总报告）”、“市场篇”和“专题篇”三部分组成。报告现已形成覆盖房地产和房地产金融宏、中、微观领域的研究框架，并对房地产及房地产金融的主要风险和重要问题进行专题研究，是国内目前关于住房金融领域较为全面和权威的一份研究报告。

《中国住房金融发展报告（2023）》的专题报告《房地产新模式的构建及金融支持》（以下简称《专题报告》）指出，随着住房供需缺口的缩小，房地产行业超额利润向正常利润回归，房企自身逐渐失去加杠杆的动力，房地产“三高”旧模式面临着不可持续的问题。《专题报告》表示，供需格局也发生了新变化。从需求端来看，新市民人口和独居家庭持续增长，并且向一二线城市集聚。这两类人群从代际传承的角度没有购房需求。从供给端来看，一是城市与农村土地供给失衡，主要表现为农村土地限制；二是区域间土地供给失衡，主要表现为土地规划与人口动态分布不适配；三是城市内部土地供给失衡，主要表现为居住用地占比较低。基于此，国家金融与发展实验室认为，房地产新模式的内涵可以理解为：租购并举、以租为主；挖掘存量，多渠道供给。对于房地产金融转型方向，《专题报告》表示，从供给端来看，进一步发展和完善REITs制度是促进住房租赁市场发展的重要抓手，同时发展政策性金融是一条中国特色路径。从需求侧来看，应形成多层次住房消费金融支持体系，并完善住房金融监管架构。

会议由国家金融与发展实验室房地产研究中心主任、中国社会科学院金融研究所副研究员蔡真主持，中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬出席会议并致辞，国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民、贝壳研究院首席分析师许小乐围绕“房地产风险化解与房地产新模式构建”发表主题演讲和讨论。

中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬表示房地产风险是我们每年都在预警提示的，最近的中央金融工作会和中央经济工作会也都有一个段落谈房地产市场风险。房地产的问题不是一个短、中期的问题，而是一个长期的问题。目前实施的保交楼政策、房企融资支持政策属于救急措施安排，目的是防止房地产市场继续下行。长期来看，还是需要有总体的谋划，构建房地产发展新模式，建立适合中国社会主义市场经济的住房制度。对于房地产市场的救助要吸取日本的教训和借鉴美国的经验。日本政府放任房地产泡沫的破灭，影响了日本经济20年；美国政府迅速出台大力度的救市措施，使经济得到快速的复苏。再一个是要关注房地产和债务交织在一起的问题，如地方融资平台债务就与房地产密切联系在一起。

主题演讲：房地产风险化解与房地产新模式构建

中央经济工作会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。鉴于此，会议邀请了国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民和贝壳研究院首席分析师许小乐就“房地产风险化解与房地产新模式构建”主题展开探讨。

国务院发展研究中心市场研究所副研究员王瑞民以“新模式的历史和政策逻辑”为主题，从历史视角结合生产函数分析框架审视房地产“旧模式”、展望房地产“新模式”。计划经济体制下的住房梦，“等”是关键词。住房由单位供给，职工低租金租住、长时间等分房，缺乏供给响应需求的机制，人均住房面积仅有三、四平米。小平同志关于住房问题的两次重要讲话，住房市场化破冰，中央在1994年出台了43号文，提出“以售为主”的综合改革方案，奠定了社会主义市场经济体制下的住房基本框架。但直到1998年出台了23号文，停止福利分房，住房建设才成为我国新的经济增长点，“旧模式”正式起航。房地产“旧模式”的关键词是“快”，房地产狂飙式发展，并与快速城市化、快速工业化在中国经济高速增长框架下形成时代合力。房地产“旧模式”实质是需求引领下的粗放增长，基于生产函数分析框架，呈现三个核心特点。一是需求侧因为住房短缺、收入与杠杆增长，市场对住房的需求几乎是无限的；二是供给侧因为土地、资金等核心要素的供给具有垄断或部分垄断性质，要素成本日益攀升，房企受市场力量的驱动采用高负债、高杠杆、高周转的经营策略，以期摊薄要素成本；三是以售为主的供需关联方式，房地产成为拉动经济增长的有效工具。在旧模式下，中央政府收获了经济增长，地方政府获得了可观的土地财政收益，房企获得了利润，居民实现了住房条件的巨大改善和财富的增值。但是旧模式也带来了一些新的问题，如高房价，房企的高债务压力，有房和无房群体财富差距迅速扩大，低收入群体被过度推入住房市场等。随着人口进入负增长时代、城镇化进入后期，房地产市场供求关系发生重大变化，不缺房但有支付能力的老市民缺乏继续买房的意愿，缺房的新市民又大多买不起房，房地产市场表现为有效需求不足，矛盾的主要方面转向供给侧，需要构建与之适应的房地产发展新模式。房地产新发展模式的关键词是“好”。需求侧老市民群体“买好房”，需要高质量的住房供应创造新的需求，如城中村改造后好区位的房子，以及郊区的大房子，新市民群体需要“好买房”，需要买得起的住房；供给侧需要通过要素市场化改革降低土地、资金要素成本，为高质量、价格合理的供给打开空间，通过市场化高品质商品房和成本价保障住房双轨制供给方式，提供满足居民差异化需求的住房产品；供需关联方式应该是租购并举的，新老市民群体之间、租和购之间都更加均衡。新模式还意味着房地产在国民经济中的再定位，回归民生优先的社会目标，兼顾拉动内需。

贝壳研究院首席分析师许小乐以“中国房地产发展历程及未来”为主题，就2023年房地产市场形势以及未来的趋势进行分析。从新房和二手房的成交情况来看，2023年住房市场正在从疫情冲击的谷底走出，成交出现由增量向存量的结构性转变，新房销售从去年的11.5亿平方米降到10亿平方米左右，二手成交从2.6亿平方米增长到4亿多平方米。从供给端来看，新房供给根据需求下调，住宅新开工面积从2019年16.7亿平方米的高点下降到了今年的不足8亿平方米，市场在寻找新的均衡点，但大量二手房入市导致市场走向新均衡的时间出现一定的滞后。对此，市场主体需要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。展望未来，房地产可以概况为三个10亿。第一，新房未来会保持每年10亿平方米的中枢水平。第二，10亿人的城市人口的改善和居住的需求，有房群体通过二手房流通实现置换改善，我国将进入一个以房换房、供需一体的置换时代，住房需求结构会从金字塔型结构转向橄榄型，改善需求成为中坚力量，存量市场孕育出丰富的居住服务需求。第三，超过10亿平方米的城市更新，35个大中城市待改造的城中村占地面积超过10亿平方米，未来有望拉动改造投资超10万亿元。

专家讨论：房地产市场形势与风险化解

国家金融与发展实验室房地产研究中心主任蔡真、国务院发展研究中心市场研究所副研究员王瑞民、贝壳研究院首席分析师许小乐以及其他两位与会专家，就房地产风险的化解、房地产新模式的落地实施、新旧发展模式的过渡、个人住房贷款提前还款、住房消费回归商品属性等问题进行了深入的探讨。

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