会议综述

各位老师、各位朋友大家上午好，我是国家资产负债表研究中心的刘学良，我在团队里面主要负责的工作是养老保险的债务和可持续性、地方政府债务特别是地方投融资平台债务等方面的分析，我个人的研究兴趣包括之前做的研究跟房地产关系比较密切，今天跟大家分享一下有关房地产去库存和去杠杆的问题的一点看法。

去库存是中央提出的供给侧改革的一个重要方面，而房地产去库存则是去库存工作中最重要的一个问题。但是，在过去的讨论中，有很多的判断实际缺乏足够数据和足够资料支撑，这使得过去讨论的时候存在偏差，不能正确理解房地产去库存与去杠杆的问题。这里我主要与大家分享一下这方面的数据和图表，让数据自己说话。第一张图是全国商品房年末待售面积除以当年销售面积，这是衡量库存情况的一个指标，这四条线分别代表商品房、住宅、办公楼、商业营业用房，大家一般比较关心的是住房，对商业营业用房和办公楼关心的没那么多。红色的线是住宅的待售面积和销售面积之比的情况，其中1999年是我们库存水平最高的年份，1999年到2007年库存水平不断下降，实际上对应了这段时期房地产市场逐渐繁荣的情况，2008年到2010年房地产库存比较稳定，没有大幅度攀升，房地产库存攀升是从2011年开始到2015年。虽然2015年库存水平比2007年高了很多，但是现在的库存水平只相当于2001年的水平，这么高的库存水平以前不是没见过。因此，这就引出一个问题，现在的库存水平确实比2007年高，但这就意味着我们的库存太高了吗？会不会不是现在我们的库存水平太高，而是在2007年的时候我们的库存水平太低了？

为了回答这一问题，除了国家内部时序上的纵向比较，我们再看一下其他国家的情况。这是美国1963年到2015年新建住房年末待售套数与当年销售套数之比，虚线是Case-Shiller房价指数，我们用CPI把它调整成实际增速，可以看到库存和房价增速是明显的负相关关系，待售套数除以销售套数与Case-Shiller实际房价增速的相关系数为-0.69，实际上我们用中国省级的数据做库存和房价的回归，这种负相关也是特别明显的。我们看美国的房地产库存情况，从1963年到2015年50多年时间里，美国新建住房待售套数除以销售套数的均值是0.50，法国1985年到2015年均值是0.83，西班牙2004年到2015年均值是1.07，香港从2000年到2015年均值是0.69，那么中国是多少呢？中国从1999年到2015年均值是0.27，小于上面列出的所有国家和地区。不光均值小，中国的最大值是1999年的0.56，小于上面所有国家和地区，最小值是2007年的0.10，同样小于上面所有国家和地区，2015年待售面积除以销售面积是0.4，还是小于上面所有国家或地区。当然，我们查询相关数据的时候，只找到很少的国家会公布待售套数或待售面积，因此国家或地区数量有限。但只通过这几个国家和地区的比较就可以得出比较清晰的结论，那就是，虽然我们的库存比过去高了不少，但是横向比较来看，中国的房地产库存没有想象中的那么夸张。这是比较重要的一点。

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