近日，国家统计局公布6月份房地产数据，70个大中城市中，房地产市场总体仍然处在下探状态。过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策（如限价、限贷、限购等）可以适时退出，商业银行应该顺应市场趋势，统一调整存量按揭贷款的利率。

今年第一季度，市场曾经出现了短暂的回升，但第二季度继续出现弱势，市场出现二次探底的走势。6月份商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，其中二手住宅销售价格环比上涨城市只有7个，二手房价格走势比去年10月份还弱（去年10月份二手房价格环比上涨的城市数量是8个）。

与房价走势直接相关的是房地产投资增速继续下滑。2023年上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算）；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。房地产投资的负增长导致全国固定资产投资低位徘徊，今年上半年全国固定资产投资（不含农户）243113亿元，同比增长3.8%。其中，民间固定资产投资128570亿元，同比下降0.2%。从环比看，6月份固定资产投资（不含农户）增长0.39%。

面对房地产市场的弱势探底走势，有关部门已经高度关注并进行了回应。在7月15日公布房价数据的同时，人民银行相关负责人表示，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间……支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

笔者在不同场合呼吁应该降低住房交易成本，各种限制房地产交易的政策应该适时退出市场。限价、限贷、限购均是房价上涨阶段的政策产物，当前市场预期已经出现较大变化，这些政策理应与时俱进进行调整。截止到目前为止，大多数中小型城市已经不存在限制住房交易的措施，只有一线城市和少数二线城市仍然执行限价、限贷、限购政策。今年下半年，这些政策退出历史舞台应该是可以预期的。有人担心，限制政策退出后是否会导致市场失控？笔者认为，市场预期已经出现逆转，这些担心是多余的。

关于存量房贷的利率调整同样是市场高度关注的，该项政策不仅影响到房地产市场的稳定，还间接影响到居民消费预期，影响到金融市场的稳定。最近一年来，按揭贷款利率持续下行，但存量房贷利率并没有相应进行调整，导致居民提前偿还房贷。根据人民银行的数据，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为居民提前偿还存量贷款的现象大幅增加。上半年提前还款的数量高达2.5万亿。

居民可以提前偿还存量贷款，再重新申请新的按揭贷款，新旧贷款的利率相差近1个百分点。有不少新贷款是以“经营贷”的形式出现，因此，我们看到按揭贷款的数量在减少，而经营贷和消费贷快速增加。今年上半年，个人经营贷款新增2.3万亿元，同比多增7593亿元；个人短期消费贷款新增3009亿元，同比多增4019亿元。

从数据看，今年上半年经营贷和消费贷的增长数量与按揭贷的提前还贷数据一般相同。居民资产负债表如此规模的调整，不仅需要花费一定的费用成本，而且可能对金融市场造成扰动风险。

关于降低存量房贷利率，央行给出两种方式：一是商业银行与借款人自主协商变更合同约定。二是采用新发放贷款置换原来的存量贷款，也即债务置换的方式降低存量房贷利率。

贷款的置换有利于居民，但会造成银行利息的损失，因此，银行推进的动力或不足，监管者应该因势利导，统一将存量按揭贷款利率进行调整。