从整体上来看，始于2016 年9 月底的本轮调控，在持续从严的调控措施的作用下，政策效果开始逐渐显现。2019年上半年全国房价呈温和上涨态势，一线城市房价基本稳定，二线城市房价小幅上涨，三线城市房价涨幅较大。一、二线城市住宅库存去化周期已经处于合理区间，但三线城市库存进入了新一轮上升周期，需要警惕三线城市去库存政策可能已经走到尽头。房地产金融仍是防范风险的重点领域，一、二线城市反映房地产价格泡沫的租金资本化率指标仍处于高位，三线城市租金资本化率持续上升，仍需持续关注房地产价格泡沫风险。

2019 年上半年的房地产金融形势可以概括为如下四点：

1、一线城市新建住宅和二手住宅市场价格累计涨幅分别为2.14%和0.51%，住房价格基本稳定。租金资本化率略有回升，2019 年6 月，一线城市平均租金资本化率为59.70年。

2、二线城市房价涨幅小于租金涨幅，租金资本化率从2018 年二季度出现拐点，表明二线城市持续和不断加码的房地产调控措施实施效果开始逐渐显现。2019 年6 月，二线热点城市租金资本化率为52.93 年。

3、随着今年各地区棚改规模的大幅消减，上半年三线城市住宅去化周期较2018 年底出现大幅上升，需要警惕三线城市住宅库存进入新一轮上升周期。如果棚改货币化安置政策完全退出后，这些地区的房价很可能会发生大幅下跌，这不仅将对稳增长带来负面影响，更可能引发地方政府债务危机和财政危机。

4、房地产金融风险仍是监管机构关注的重点领域，房地产金融政策保持收紧态势。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速出现持续放缓，短期内增速可能继续保持缓慢下行趋势，风险正处于释放过程中；部分热点城市的新增住房贷款价值比处于较高水平，需持续关注；二季度以来房地产企业融资渠道再次全面收紧，房地产企业普遍出现资金压力较大的情况。

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