房地产市场运行方面，2024年前三季度，房地产市场仍处于下行阶段：房价全面下跌（9月70个大中城市的二手住房价格全部下跌）；新建商品住房销售仍较疲软，销售面积为5.88亿平方米，销售额为6.02万亿元，同比下降两成左右；住宅开发投资规模、新开工面积也均大幅下降；土地交易市场供需两端均表现低迷；住宅库存去化压力上升；住房租金价格水平小幅下跌。但是随着供需两端支持政策效果的逐渐显现，房地产市场已经出现筑底企稳的迹象：其一，国房景气指数自2024年5月开始触底回升；其二，新建商品住宅销售面积、销售额的同比降幅在第二、三季度持续收窄，住房销售市场开始边际改善。 房地产金融方面，2024年前三季度，个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率已经低至2.95%；居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少，个人住房贷款提前还贷规模依然较大，个人住房贷款余额与峰值相比已经缩水1.38万亿元；受最低首付比例下调的影响，居民购房时使用财务杠杆在第二、三季度有所上升，但是举债人数有所下降；房企可用于房地产开发的到位资金规模为7.89万亿元，同比下降20.0%，行业总融资规模表现为持续收缩态势；随着城市房地产融资协调机制加速推进落实，2024年以来房地产开发贷款余额累计净增加9100亿元，开发贷同比增速继续保持正增长；房企境内信用债的发行规模为2869亿元，同比下降22.4%，房企境外债的发行规模为44.5亿美元，同比下降52.3%，而且存量债券规模也在持续下降，房企债券“借新还旧”模式难以为继。 展望未来，房地产市场运行方面，随着新一轮房地产新政的落地实施，我们相信房地产市场运行形势会有所改善。房地产市场销售和预期将开始好转，而且一线城市的房价有望率先完成筑底，房地产投资的降幅也会收窄；随着销售的改善，房地产库存去化周期也将随之下降。房地产金融方面，我们认为个人住房贷款利率将随着LPR的下调继续下降；随着存量个人住房贷款利率的再次下调和重定价周期的缩短，个人住房贷款提前还贷规模会有所下降，个人住房贷款余额规模有望企稳；房企信贷融资会随着“白名单”项目贷款投放力度的提高而继续保持正增长；但是房企债券融资可能还会进一步下降。风险方面，有以下三个风险点需要持续关注：第一，房企违约债务问题。仍需加快出险房企的债务处置进度，促进房地产市场风险尽快出清；第二，房地产去库存问题。地方政府收储存量房需要加速落地，并进一步扩大收储规模。第三，房地产市场持续下行问题。 ...... 本报告全部内容详见附件。

本期重点观察南美洲国家智利的主权基金。智利于2006年建立了两支主权基金——经济与社会稳定基金（简称“ESSF”）与养老储备金（简称“PSF”），分别作为财政与养老资金储备。与其它单独设立运营主体开展投资运作不同，智利主权基金仅由财政部设立单独的主权基金小组管理，设立财务顾问委员会对投资工作的各方面给予指导与建议。在投资管理模式上，全部采用指数化投资与委托投资，因此资产配置方案对两支主权基金的投资结果起决定性作用。 尽管两支主权基金因取用场景不同，配置组合结构有较大差异，但都体现了根据负债与风险约束条件制定配置组合的特点。ESSF由于取用场景与资金来源的波动较大，因此配置组合以固定收益类资产作为主要成分。PSF投资久期相对更长，因此股票类资产有较显著的配置比例，并且随着财政条件变化在2017年末的配置方案中比例进一步增加。COVID-19对两支主权基金的支出体量与存续规模都形成较大影响，它们均及时根据新的约束条件，相应调整了配置组合方案。 两支基金均全部投资于智利境外，较好对冲与智利本土经济下行与货币贬值的风险，并于疫情期间为智利财政支出提供了资金保障，缓解全智利民生与经济发展所遇到的困难。不过对于PRF而言，或需审慎考虑其投资目标是否具备可考核与测量的现实性，以及如何应对智利比索汇率长期走势与波动作为重要影响因素对其投资组合实现投资目标不确定性所造成的负面影响。 ...... 本报告全部内容详见附件。