一、房地产转型瓶颈

时间倒回4月份，政策层面再次强调房子只住不炒，房地产调控信号回归，一季度房地产市场的小阳春出现拐点。

尽管如此，邵宇还是对今年房地产市场保持着乐观的预判。按照今年中国经济增速目标6.0%-6.5%来看，一季度运行在整个经济区间的上限6.4%左右。“但4月份数据不是那么好，二季度需要观察一段时间，只要不触及下限6.0%就可以。”

邵宇预测，政府不会着急刺激房地产市场，毕竟刺激要以提高杠杆率等作为代价，房企负债会上升得很快。实际上，房地产市场的大起大落也是政府不愿意见到的，因此保持简单的力度、做结构化的优化很有必要。

“房地产总的说来还是水泥加钢铁，大家觉得如果外部压力少了以后会要去杠杆，对产业结构进行升级和微调。”

特别是近年来，房企转型和多元化发展不断，“长租公寓”“新能源汽车”“产业小镇”等新业务层出不穷。然而，今年以来这些业务却显得相对平静，很多房企还是走回了传统的拿地盖楼卖房业务。

对此，邵宇称这是个居安思危的过程，房企还需要更有力地考虑转型和多元化、持续发展的问题。以前龙头企业成功的要素是大面积开发、低成本拿地、高杠杆运作、快速周转，但现在要结合具体的发展时段。

“现在结构优化会更加明显，意味着以前高歌猛进的方式要做一些变化。”

虽然房地产投资、销售的相关数据仍保持着良好的势头，但中国整体经济支柱结构已不再像之前的“房地产+基建+铁路”结构。目前而言，经济转型升级是必须坦然面对的过程。

邵宇提出，提升中国整体经济需要做的是增强投资者信心、平稳预期。毕竟人民币在高速增长后基数越来越大，不可能再维持同样的量级，现在是结构优化、质量优先。

二、房企融资新路径

当前，境内发债环境持续收紧，房企纷纷转战海外融资，尤其美元发债频繁。前段时间，鼓励资本进入时发了很多海外债，那时预期人民币不会贬值，成本也低。

邵宇表示，现在成本也不会明显上升，因为海外美元还比较充裕，但人民币的汇率波动大，到了偿债周期，人民币对美元再贬值压力会很大。

面对可能会出现的美元汇率风险，邵宇对中国的房地产企业指出了一条此前并不常见的路子。

“开发商没有把故事拿到其他地方，比如卢森堡去讲。”

美元债的作用是对冲美元周期，比较成熟。但是币种分散也是必要的，就像资产分散也是一样，融资端也要多种方式，因为美元起来欧元就下去了，此消彼长，所以分散化比较重要。

事实上，据观点指数近期发布的报告中统计数据显示，2019年1-5月，房企融资总额为10234.37亿元，其中3-4月为融资高峰，分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元，主要以债券融资为主。细分而言，公司债在所有债券融资中占比最大，5月一度高达61.07%，融资额达到797亿元。

2019年前5月的融资中，海外融资规模上升明显，其中1月、3月以及4月是海外融资高峰，分别为836.67亿元、789.94亿元以及740.1亿元，5月规模有所下降，仅为229.4亿元。

可以看出，海外融资的规模虽然上升明显，但趋势却是呈现下行走向。究其原因，房地产企业的海外融资主要是以海外债，尤其是美元债为主，因此当中美贸易问题越演越烈之后，美元债的发行势必出现收缩。

其实，要发行欧洲债券并不遥远。邵宇指出，目前澳门就增加了一个债券交易平台，可以针对葡萄牙语系国家发行欧债债券。

2018年12月，澳门首间提供债券登记、托管、交易及结算业务的金融机构中华(澳门)金融资产交易股份公司揭牌。下一步，澳门还将成立证券交易所，届时粤港澳大湾区将有三个交易所。

对于今年规划落地的粤港澳大湾区，邵宇表示，大湾区的概念其实就是打造超级城市群，而未来中国的发展核心一定是靠超级城市群，“透彻点就是一线的三个城市群，二线的五个城市群，一共八个城市群。”

常常被提及的大湾区就是三个一线城市群，包括环渤海京津冀大湾区、长三角双湾区、粤港澳大湾区，代表了中国未来发展的三种主要模式。

这之中，也不能忽视二线城市群的发展空间：武汉、长沙是重型机械制造，成都、重庆电子产业、信息化产业会形成规模，“这些地方都有历史使命和定位存在，而且有大量人口聚集，对周边的吸附能力也很大。”

因此，当这些超级城市群的主要交通设施连接了之后，对房地产肯定会有很大的拉动作用。

以下为观点地产新媒体对东方证券首席经济学家、总裁助理邵宇先生的采访实录：

观点地产新媒体：今年房地产市场，前几个月大家比较乐观，但最近几个月态度就比较复杂了，这是为什么？

邵宇：最近强调房子只住不炒，房地产的数据不管是投资、销售都很强劲，但结构不是以前的结构一样。

房地产+基建+铁路的模式，不是说这条路走到了尽头，但大家觉得这个结构不是那么乐观，特别想要转型升级结构，必须坦然面对这个形势。

房地产总的说来还是水泥加钢铁，大家觉得如果外部压力少了以后会去杠杆，对产业结构进行升级和微调。

观点地产新媒体：对今年房地产市场有什么预判吗？

邵宇：我们的预判还是比较乐观，最新的数据显示一季度还不错，运行在整个经济区间的上限6.4%左右，而今年的目标是6.0%到6.5%。但4月份数据不是那么好，二季度需要观察一段时间，只要不触及下限6.0%就可以。

政府不着急刺激，因为刺激还是有代价的，要提高杠杆率等等，房地产企业的负债都会上升得很快。

估计有一个季度的观望是很正常，特别是要等到6月28号G20峰会后，对大国的走向有进一步判断后再做政策调整也来得及，现在还在观察。

少动、多看，做明智的判断，这是政策方向。大家也不希望房地产市场大起大落，保持简单的力度，做结构化的优化是很有必要的。

观点地产新媒体：今年房地产总体融资情况怎么样？会是第四轮宽松的周期吗？

邵宇：我认为比去年宽松一点，但也会比较有节制，这里面涉及到一个很重要的问题。

在这场金融热战里面，金融资产快速上升和快速下跌的风险是一样的，因为持有资产的人都希望资产永远涨上去，但是资产不可能永远涨上去。

观点地产新媒体：房地产融资是一直收紧的，但最近几个月有定向降准的政策，很多人觉得这些最终放出来的资金还是会流到房地产市场。

邵宇：货币政策总体而言是总量政策，特点是大河有水小河满，总量倒下去以后，不管经过多少波折，最后都会来到相对比较有稳定预期的行业中。

这么多年的经验来看，大家认为房地产至少保值的作用还是有的，还有城市群政策的调整对房地产结构也带来了变化和影响，所以降准资金多多少少会往房地产市场流。

对影子银行的态度也不像资管新规刚出来的时候全部否定，现在慢慢放开了，包括信托也开始活跃了。

这些都是基于去年下半年整个政策的走向来决定的，还没有考虑到今年一季度的情况。

一季度大家主要是观望，二季度又出了新的状态，对大家来说还是需要做一些微调。

观点地产新媒体：很多房企转型或做多元化，但尝试后还是觉得没有哪个其他业务的利润比房地产高，这种矛盾您怎么看？

邵宇：大家都觉得失败是成功之母，但成功也可能是失败之母。以前大家都是这样做的，大面积开发、低成本拿地、高杠杆运作、快速周转，这是龙头企业成功的要素，这些我们都承认，但是现在要结合具体的发展时段。

现在城市化进程高歌猛进告一段落了，大家都说中国城市化还有空间，但是在核心城市区域，像上海城市化率已经到90%。以前我们的城市化是全面铺开的，从一线城市到五、六线城市，现在在结构上优化会更加明显，这样就意味着以前高歌猛进的方式要做一些变化。

以前这个行业很赚钱，但不可以持续。还是要做多元化，和其他行业相比大家觉得赚钱没房地产快。

观点地产新媒体：习惯了赚快钱的开发商去做别的行业，或者做实体经济会不会很难坚持下去？

邵宇：这是个居安思危的过程，眼光能不能看得很远、能不能进行调整很重要。

调整都很艰难，中国本身就像一个大的开发商，开发了很多漂亮的房子，但想要成为一流国家，光靠房地产不够。比如有人说芯片不赚钱，其实芯片很赚钱，但是前期投入很大，时间也很长。

每一个开发商、每一个企业都是中国这家母公司的一个子公司，总要有人做这件事情，总要有人转型，否则大家都会局限于这一个行业中，直到最后出现问题。

因为大家都知道这个行业赚钱，都冲进去赚点钱，这就很难维持。正是因为前面太成功了，所以更需要更有力考虑转型和多元化、持续发展的问题。

观点地产新媒体：怎么看今年海外债的市场情况？

邵宇：前段时间鼓励资本进入的时候发了很多海外债，当时预期人民币不会贬值，成本比较低，现在来看成本不会明显上升，因为海外美元还是比较充裕，但人民币汇率波动比较大，到了偿债周期，人民币对美元再贬值压力就很大。

观点地产新媒体：未来贬值压力很大吗？

邵宇：现在已经贬值了，又到了6.9，突破7的位置。这次如果贸易摩擦没有明显放缓，贬值的幅度会比2018年要大。现在大家觉得破7不是问题，估计大部分都是按照7来做对冲，偿债的时候会一定影响。

如果发的债大部分是2017、2018年，两三年之内到期，这两年就是偿债的高峰期，我相信龙头企业能够还，但还债的时候资金出境压力很明显，因为资本账户管控比2015年到2018年都要强，除非能够循环发债。

观点地产新媒体：今年相对比较好的融资途径是哪个？

邵宇：除了传统渠道之外，ABS和REITs可以考虑。如果海外发债，美元债风险比较大，可以发一些其他品种的债，但是这个比较少。

观点地产新媒体：房企很少发其他债，基本海外都是发美元债比较多。

邵宇：那是因为你的故事没有到欧洲、到卢森堡这些地方讲。

美元债的作用是对冲美元周期，比较成熟，但是币种分散也是必要的，就像资产分散也是一样，融资端也要多种方式。因为美元起来欧元就下去了，此消彼长，所以分散化比较重要。

其他渠道估计大家都做了，信托、第三方等等都在做。现在信贷政策不像之前那么严，还是有一些松动。

观点地产新媒体：为什么房企大部分发美元债而不去欧洲发债，是房企本身的原因，还是市场原因？

邵宇：我觉得是房企本身的原因，投行也有原因。现在欧洲发债和卢森堡发债成本很低，而且有时候不一定要用欧元，用离岸美元也可以。

这方面需要多做市场沟通，欧洲的钱进入到中国市场，特别是进入到房地产市场的比较少，但是空间很大。欧洲资金，特别是德国资金对中长期的资产需求还是有的。

观点地产新媒体：不管是内地还是香港的企业，对欧洲市场的投资基本上集中在英国居多，其他欧洲国家很少。

邵宇：所以需要开拓，哪里便宜去哪里找资金，关键要把故事讲通，有龙头企业尝试做标杆，其他企业都会跟过来。

大家都在香港发债习惯了，流程很顺，不用再去开拓别的市场，够投行吃一段时间，但市场总是需要开拓的。澳门也可以发欧洲的债，最近澳门多了一个债券交易平台，是面向葡萄牙语系的国家，但葡萄牙语系强国不多。

这次粤港澳大湾区规划出来后给了澳门一个选项，澳门和做房地产的是一样的道理，以前博彩生意好得不得了，没必要再去做其他多元化业务。但是长期下去不行，市场会完全扭曲，所以要做一些其他的转型。

观点地产新媒体：对于今年中国整体经济，除了中美贸易影响之外，还有什么其他重要因素是要考虑的？

邵宇：从去年到今年最大的问题是信心和预期。除了人民币预期的问题，实体经济下滑的过程也在预期之中，大部分都能够看见，这肯定是必然要经历的。

高速增长后基数越来越大，不可能再维持以前同样的量级，而且现在更多的是结构优化，质量优先。

问题在于投资者的信心和对中长期的判断，要确定中国是在一条质量优先和升级的道路上，这一点很重要。和股票下跌没太多关系，川普发一条推特市场就要跌，说明大家的信心还是比较小，其实没那么夸张，我们可以应对。

所以怎么增强投资者信心，平稳预期，确保中国是走在一条稳定成长的正确道路上，这个更重要。

其他因素我觉得没什么，1998年金融危机，2008年金融危机都经历过。只要确保方向是正确的，预期是稳定的，信心是充足的，这样就更有韧劲。