2022年，在多重超预期因素的影响下，中国经济面临着需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，全年国内生产总值为121.0万亿元，按不变价格计算，比上年增长3.0%，与年初制定的目标存在一定差距；若以2019年为基期，近三年平均增长4.5%，增速在全球主要经济体中仍居于前列。从拉动经济增长的动能来看，主要受疫情影响，最终消费对经济增长的贡献率明显减弱；在基建投资和制造业投资增长较快的情况下，资本形成对经济增长的贡献率明显加强；外贸方面，虽然四季度外贸出口同比增速已由正转负，但全年货物和服务净出口对经济增长的拉动作用依然较为强劲。 2023年，全球经济增速特别是发达经济体增速将明显放缓，对中国外贸出口会带来不利影响，同时部分发达国家消费结构转换也会对中国商品出口形成一定制约。2023年，中国固定资产投资可能会呈现基建投资增速小幅下降；制造业投资增速前高后低、全年增速下降幅度较大；房地产投资增速则前低后高、全年难有明显起色，政策推动的基建投资增速可能会领先于其它两大类投资增速。 短期来看，中国经济将受到外需收缩的冲击，从中长期视角看，中国经济同时面临着人口总量下降、城市化进程放缓、财政收支缺口扩大以及全球从“产业对峙”进入“相互（联盟）限制”再到“技术、资本、供应链脱钩”等问题。这些问题将会对中国经济的潜在增速产生影响，也会进一步带来其他经济和社会问题，因此进行经济结构再平衡将非常重要。政策应对方面：一是要提升生产要素报酬率，以增强内循环动力；二是促进服务业高质量发展；三是推动财政体制转型；四是进一步促进高水平对外开放。 ...... 本报告全部内容详见附件。

一、监管动态 （一）中国证监会：沪深港通交易日历优化将正式实施 近日，中国证监会、香港证监会同意上交所、深交所、港交所、中国结算和香港结算于2023年4月24日正式实施沪深港通交易日历优化，开放因不满足结算安排而关闭的沪深港通交易日。实施后，港股通首次新增交易日为4月27日、4月28日，沪深股通首次新增交易日为5月25日。 去年8月，两地证监会发布联合公告，启动沪深港通交易日历优化工作，组织两地所司有序做好各项准备。今年1月，沪深交易所和中国结算发布相关配套规则和通知，夯实了制度基础。 下一步，中国证监会将继续认真贯彻落实党的二十大精神，稳步推进资本市场制度型开放，保障改革平稳落地。 （中国证监会官网） 点评 本次沪深港通交易日历优化进一步深化了内地与香港股票市场交易互联互通机制，也是继2022年底货银对付（DVP）改革落地后的完善资本市场基础结算制度的又一重要举措。优化后，有利于持续提升两地资本市场的吸引力和活跃度，有利于巩固香港国际金融中心地位，有利于促进内地与香港资本市场长期平稳健康发展。 （二）中国人民银行：2022年第四季度中国货币政策执行报告 日前，中国人民银行发布《2022年第四季度中国货币政策执行报告》。 稳健的货币政策取得积极成效，有力支持经济回稳向好，为党的二十大胜利召开创造了有利的经济金融环境。货币信贷合理增长，2022年新增人民币贷款21.31万亿元，同比多增1.36万亿元；年末人民币贷款、广义货币（M2）、社会融资规模存量同比分别增长11.1%、11.8%和9.6%。信贷结构持续优化，年末普惠小微贷款和制造业中长期贷款余额同比分别增长23.8%和36.7%。企业融资和个人消费信贷成本稳中有降，全年企业贷款加权平均利率为4.17%，同比下降0.34个百分点，12月新发放个人住房贷款利率平均为4.26%，较上年12月下降1.37个百分点。人民币汇率双向浮动，在合理均衡水平上保持基本稳定，年末人民币对美元汇率中间价为6.9646元。 下一阶段，中国人民银行将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大和中央经济工作会议精神，按照党中央、国务院的决策部署，坚持稳中求进工作总基调，全面、完整、准确贯彻新发展理念，助力加快构建新发展格局、扎实推进中国式现代化。从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，坚持系统观念，做到“六个更好统筹”，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合，加大宏观政策调控力度，建设现代中央银行制度，充分发挥货币信贷政策效能，重点做好稳增长、稳就业、稳物价工作，推动金融支持实体经济实现质的有效提升和量的合理增长，为全面建设社会主义现代化国家开好局、起好步。 （中国人民银行官网） 点评 当前我国经济韧性强、潜力大、活力足，随着疫情防控进入新的阶段，消费环境、消费秩序逐步改善，市场预期和信心平稳，加之政策支持效果持续显现，2023年经济运行有望总体回升。统筹金融支持实体经济与风险防范，稳步推动重点企业集团、中小金融机构等风险化解，保持金融体系总体稳定，守住不发生系统性金融风险的底线。 （三）中国证监会：境外上市备案管理制度配套保密和档案管理规则修订发布 近日，为支持企业依法依规境外上市，配套《境内企业境外发行证券和上市管理试行办法》(以下简称《管理试行办法》)，证监会联合财政部、国家保密局、国家档案局对《关于加强在境外发行证券与上市相关保密和档案管理工作的规定》(证监会公告〔2009〕29号)进行修订，形成了《关于加强境内企业境外发行证券和上市相关保密和档案管理工作的规定》(以下简称《规定》)，自2023年3月31日起与《管理试行办法》同步施行。 本次修订主要包括:一是调整适用范围，衔接《管理试行办法》，明确适用于企业直接和间接境外上市。二是为相关主体在境外上市活动中保密和档案管理工作提供更清晰明确的指引。三是完善跨境监管合作安排，为安全高效开展跨境监管合作提供制度保障。从公开征求意见情况看，市场各方积极支持《规定》修订，认为有利于促进境外上市活动健康有序发展。 证监会将持续推进资本市场高水平制度型开放，积极拓展现有跨境监管合作机制的有益成果，营造良好的境外上市监管环境，支持企业依法依规境外上市。 （中国证监会官网） 点评 随着形势变化，原《规定》日益面临一些不适应的情况，如覆盖面不全、不适应境内企业境外上市监管改革方向以及不适应跨境监管合作的要求。新《规定》与《管理试行办法》的施行，有利于明确上市公司信息安全责任，保障国家经济安全，保护社会公共利益，支持企业依法合规开展境外发行上市活动。 二、观点聚焦 （一）易纲：将推动金融稳定法出台 3月3日，国务院新闻办公室举行“权威部门话开局”系列主题新闻发布会，中国人民银行行长易纲在会上表示，央行强化金融稳定保障体系，守住不发生系统性金融风险的底线。 易纲介绍，通过最近这些年化解金融风险，我国金融风险总体上是收敛的。目前我国四家最大的银行都是全球系统性重要银行，它们的资本实力居全球前四位。其他的银行，包括股份制银行、中小银行等，大部分的经营也是稳健的，少数问题中小金融机构改革化险取得了重要进展。 易纲强调，下一步，中国人民银行将压实各方防范和处置金融风险的责任。金融稳定法已经通过了全国人大的第一次审议，人民银行将推动金融稳定法的出台，依法将各类金融活动全部纳入监管，保护最广大的老百姓、中小投资者、被保险人的利益。善始善终做好平台企业金融业务整改，加强常态化监管，支持平台企业健康规范发展。 （中国新闻网） （二）潘功胜：人民币已经初步具备国际化使用的网络效应 3月3日，国务院新闻办公室举行“权威部门话开局”系列主题新闻发布会，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，当前人民币国际化面临一些比较好的环境和机遇。第一，经过十余年发展，随着人民币清算行和本币互换网络的建立，离岸人民币市场的发展，国内金融市场的开放，以及中资金融机构海外布局不断完善，人民币已经初步具备了国际化使用的网络效应。第二，随着人民币汇率形成机制改革的不断深化，人民币汇率弹性明显增强，企业在跨境贸易、投融资中使用人民币以规避货币的错配风险的意愿上升。第三，随着我国经济增长的动能恢复和金融市场的进一步开放，人民币投资和避险功能逐步增强。第四，随着国际地缘政治、经济发展环境的变化，国际货币体系发展更趋多元。 下一步，人民银行的主要工作有以下几点：一是聚焦贸易投资便利化，进一步完善人民币跨境投融资交易结算等基础性制度，完善跨境人民币基础设施，扩大清算行网络。二是加快金融市场向制度型开放转变，进一步提高我国外汇和金融市场开放和准入程度，构建更加友好、便利的投融资环境。三是支持推动离岸人民币市场的健康发展，完善离岸市场人民币流动性的供给机制，丰富离岸市场人民币产品体系，促进人民币在岸离岸市场的良性循环。四是提升在开放条件下跨境资金流动的管理能力和风险防控能力，建立健全本外币一体化的跨境资金流动的宏观审慎管理框架，防范跨境资金流动风险。 （中国网）

一、银行理财现“T+0.5”赎回 流动性风险亟待防范 工银理财日前发布消息称，旗下明星产品兑付实现最快“T+0.5”到账，即投资者资金最早可在“T+1”日的中午到账。记者梳理发现，还有多只现金管理类理财产品将赎回到账时间缩短至“T+0.5”。业内人士解释称，这主要是为提升投资者体验，让投资者资金调配和管理更方便，有利于增强产品市场竞争力，吸引更多资金入市。在业内人士看来，“T+0.5”赎回并非真正意义上的“创新”，本质上是获客的一种方式，但在提升客户体验感的同时，更须警惕流动性风险。“我们主要通过提升估值和清算效率来实现‘T+0.5’。”一家大行理财子公司相关人士表示，清算流程效率越高，承受的压力就越大，所以要严控风险。也有业内人士坦言，当前部分理财公司开展“T+0.5”赎回，有“打擦边球”的合规嫌疑。“部分理财公司会找托管行做日间垫资，那么就要质押客户份额给托管行，归还垫资的时候再将份额还给理财机构，实现‘T+0.5’完成清算并到账。”（上海证券报） 二、政信业务风险上升 房地产信托风险仍最集中 近日，2023年度信托监管工作会议召开，银保监会及各地银保监局有关监管人士、信托公司主要负责人、信托保障基金、中国信登及中国信托业协会相关人员均有参会。会议在回顾2022年行业发展状况时，通报了一些行业突出的重点风险和问题。首先是房地产信托风险，虽然房地产信托规模同比去年大幅下降，但是仍然是整个行业里面风险最为集中的领域。其中，违规行为包括：个别公司以明股实债的方式，变相为房地产企业提供流动资金贷款，用于支付土地出让金；个别公司以明股实债方式向四证不全的房地产开发项目，违规提供融资等相关行为。其次，监管也关注到政信业务中的风险。据报道，除了隐性债务问题，政信业务中的城投债投资也颇受关注，包括大量城投债投资未纳入新增政信业务管理，非标转债城投债投资潜藏违规行为等。会上，监管人士要求各属地局要继续做好信政业务监测，重点关注城投债投资风险，督促辖内信托公司提前做好信政业务风险防范化解工作。（界面新闻） 三、农行“连心贷”风波后续：已处停办状态 此前，一则关于农行针对雄安购房者的商业贷款推出“连心贷”的消息引发市场热议。近日，记者从北京地区农行某支行客户经理处获悉，该行连心贷业务近期暂停办理。同时，该行客服人员也对记者表示，该产品处于停办状态。行业内分析人士曾指出，类似连心贷的出发点是好的，从一些购房者的角度看，也可以理解。连心贷涉及到房贷偿还有多个还款人的情况。其中连心贷实际上是把未婚男女朋友作为共同还款人，其目的就是增强购房者的贷款额度、减少贷款方面的违约风险。但是，从信贷产品本身风险角度看，“连心贷”的还款主体是男女朋友，由于男女朋友更多的是情感关心，并没有法律关系，若后续出现情感纠纷，出现贷款违约的概率较大；此外，对于贷款者自身而言，若后续出现情感纠纷，难以划分各自义务，也会给自身带来更多的麻烦。（财联社） 四、经营贷置换房贷风险暴露 银行要求提前还款胜诉 经营贷置换房贷的风险出现暴露。近日已有银行以借款人违反合同约定擅自改变贷款用途为由起诉借款人并获得法院判决支持。根据广州中院案情陈述，某银行(贷款人)与肖某(借款人)、某公司(保证人)签订《个人担保借款合同》，合同约定：借款金额180万元；借款用途生产经营周转；借款期限60个月；借款人未按约定用途使用借款、未提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等；肖某以其房产作为抵押，某公司为连带保证人。广州中院二审判决结果显示，肖某于判决发生法律效力之日起十日内，向某银行清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，某银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；某公司对肖某的全部债务承担连带责任。（21世纪经济报道） 五、美联储加息进程可能会有意外的“第四阶段” 去年12月美联储公布的预测显示：至今年年中，美国PCE同比涨幅将回落至3%左右的水平，同期美国失业率还不会大幅抬升，即美国经济能够初步实现“软着陆”。但是克利夫兰联储的近期研究显示，美联储的预期将会落空，因为本轮通胀具有很强的顽固性。我们收集了1960年以来美国历次通胀的情况，结果显示，美国通胀触峰后的降速基本要慢于触峰前的涨速，例外情况则是出现2008年次贷危机那样的极端事件，通胀才会加速下降。除此之外，造成本轮通胀顽固的重要因素之一，是美国劳动市场供需失衡下的工资薪酬的潜在上升压力。如果通胀不能迅速下降，工资——物价螺旋式通货膨胀压力就会持续积累。鉴于美联储面对的两难，我们给本轮美联储实际加息路径增加了一个意外选项，将之前的三阶段调整为四阶段：“大幅加息——放缓加息幅度——暂停加息——再度加息直至通胀消退”，不过意外的第四阶段能否出现以及实施时机的选择，取决于美国就业和通胀的实况。（界面新闻）

一、监管动态 （一）证监会：严厉打击风水盲测股市动向等违规行为 2月24日，证监会发布对十三届全国人大五次会议第6178号建议的答复。答复称，关于“严厉打击风水盲测股市动向”的建议对规范发布证券研究报告行为，保护投资者合法权益，维护证券市场秩序具有较强的指导意义。证监会将持续加强发布证券研究报告监管执法和自律管理，严厉打击利用天干地支、阴阳五行风水学说预测股市等违规行为，维护市场秩序和投资者合法权益。 （央广网） 点评 证监会向行业通报利用风水学说分析、预测股市的违规案例，重申、强调法规和监管要求，有助于加强警示教育，净化行业生态。 （二）证监会：强化对“伪市值管理”精准打击 证监会官网集中公布了27条对2022年全国两会代表委员建议提案的答复。其中，证监会在对《关于强化证券精准监管保障上市公司高质量发展的建议》的回复中明确，将强化对“伪市值管理”的精准打击。 （证监会官网） 点评 监管实践中，部分上市公司大股东与相关机构及个人相互勾结进行“伪市值管理”，滥用持股、资金、信息等优势操纵股价，目的主要为追求股价短期上涨、配合大股东减持、缓解大股东质押平仓风险等。证监会强化对“伪市值管理”精准打击，有助于使得市值管理成为提高上市公司质量的重要举措。 （三）银保监会:保险业偿付能力指标保持在合理区间 银保监会日前召开偿付能力监管委员会工作会议，截至2022年四季度末，纳入会议审议的181家保险公司平均综合偿付能力充足率为196%，平均核心偿付能力充足率为128.4%。 具体来看，财产险公司、人身险公司、再保险公司的平均综合偿付能力充足率分别为237.7%、185.8%和300.1%；平均核心偿付能力充足率分别为206.8%、111.1%和268.5%。 （银保监会官网） 点评 银保监会坚持和加强党中央对金融工作的集中统一领导，不断加强和完善保险监管，保险业偿付能力指标保持在合理区间，行业风险总体可控。 二、观点聚焦 （一）李扬：推动金融业高质量发展要兼顾财务指标与社会责任 2月23日，“2023金融业高质量发展大会暨第九届金融企业社会责任论坛”在上海市中国金融信息中心举办。中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬作主旨演讲时表示，推动金融业高质量发展，始终是在一种矛盾冲突之中推进，因为可持续发展、高质量发展要求企业既要达到财务指标，又要兼顾社会责任、兼顾可持续性。 （上海证券报） （二）周诚君：碳市场要按照金融市场的规律去建设 中国人民银行金融研究所所长周诚君表述，碳市场有强烈的金融属性，要按照金融市场的规律去建设。周诚君指出，要建立统一、分层的碳市场，它的后台基础设施架构是统一的，分层则体现在各种金融机构以及其它的碳排放代理机构都参与这个市场，基于统一的后台，为参与者开立碳账户体系是统一的，具有单一的规则和标准。他建议商业银行也参与其中，碳市场利用商业银行和金融市场现有的基础设施，为市场参与者开立各种各样的碳账户。 （新浪财经）

一、2022年银行业经营稳健风险可控 主要指标处于合理区间 2022年以来，银保监会深入落实国务院稳经济一揽子政策和接续措施，引导银行保险机构持续提升服务实体经济质效，特别是加大对小微企业等重点领域和薄弱环节的支持力度。2月15日，银保监会公布的2022年四季度银行业保险业主要监管指标数据显示，2022年四季度末，银行业金融机构用于小微企业的贷款(包括小微型企业贷款、个体工商户贷款和小微企业主贷款)余额59.7万亿元，其中，单户授信总额1000万元及以下的普惠型小微企业贷款余额23.6万亿元，同比增速23.6%。在持续加强金融服务的同时，我国银行业总资产实现稳健增长，主要经营和风险指标处于合理区间。从市场较为关注的不良率和资本充足率情况来看，2022年四季度末，商业银行不良贷款率为1.63%，较上季末下降0.02个百分点。四季度末，商业银行(不含外国银行分行)资本充足率为15.17%，较上季末上升0.08个百分点。指标一降一升反映商业银行信贷资产质量稳定，风险抵补能力增强。（金融时报） 二、银保监会推动财险业开展风险减量服务 日前，银保监会发布《关于财产保险业积极开展风险减量服务的意见》，要求财险公司积极为专精特新等领域提供专业化风险减量服务，把风险减量服务嵌入企业管理与生产流程中，为企业提供专业的一揽子风险减量服务，构建风险减量服务新模式。业内人士表示，这是今年财险业的监管工作重点，各银保监局也将统筹资源推动风险减量服务落到实处，预计不久后监管部门将召开会议专门部署，未来将有一些列具体措施出台。所谓风险减量管理，是指保险公司利用更加专业和先进的科技手段，主动介入被保险标的的风险管理，降低事故发生概率，实现社会风险总量的减少，进而为投保人和社会创造价值。《意见》明确，各公司应根据自身条件研究制定风险减量服务总体规划，鼓励各公司加强内控管理、人才建设、信息化建设，创新科技应用，推动基础研究，不断夯实风险减量服务基础。（上海证券报） 三、警惕购房“零首付”“首付贷”风险 近期，个别城市又传出可以使用“零首付”“首付贷”购房的消息。这些把首付一降再降，看似“便利”消费者的行为其实是违规的，“低首付”“零首付”购房早已被明令禁止。早在几年前，有关主管部门就出台政策，明确禁止房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。从购房者的角度看，“零首付”“首付贷”短期可能缓解了资金周转压力，却并没有降低购房成本。“零首付”“首付贷”往往须借助首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现。一旦使用首付贷，后续除了支付银行贷款的月供额度之外，还需要支付首付贷部分的月供，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担。即使有“首付贷”零利息，也需要额外支付渠道费给介绍贷款的销售人员，无形中增加了购房成本。“零首付”“首付贷”等操作是让本不满足购房条件的消费者背负了更沉重的还款负担，也破坏了金融秩序。（经济日报） 四、年化收益100% 监管发声警惕风险 近日，鼎益丰集团的一名销售人员向记者介绍了在售的8款理财产品，这8款理财产品收益高到令人瞠目结舌，最低收益率18%，最高收益率100%。根据记者拿到的合同显示，这实际上是一款认购鼎益丰国际控股有限公司原始期权股的期权产品，每股人民币7.2元，产品收益率分为两部分：分红+回购。持有人自购买之日起享有36个月优先分红权，按照1%/月分发红利。期满36个月后，发行者有权回购全部或部分认购期权合约，回购价格为该认购期权合约的原始期权金面额，加上每年88%的应计增值，二者加总年化收益率高达100%。面对如此畸高收益率，深圳市金融办近日发声。经初步核查，“鼎益丰”关联的主体众多，且分布在全国各地，在深圳的经营主体不持有金融许可证、不具备从事金融业务资质。希望广大市民群众提高警惕，增强风险意识，牢记“高收益、高风险”，自觉远离和抵制各类非法集资活动，防止自身合法权益受到侵害。（证券时报） 五、裁员潮席卷多领域 美国经济衰退风险加剧 大规模裁员持续冲击美国就业市场，近期，多家行业巨头和知名企业先后宣布裁员。继科技行业之后，美国金融、零售、制造、运输等领域的裁员人数不断增加，并有越来越多的行业开始加入裁员大军，美国企业陷入裁员“寒冬”。分析人士指出，在通胀水平高企、金融环境收紧、市场需求放缓等多重不利因素的冲击下，市场对经济衰退的担忧难以消除，今年美国企业可能将继续加快裁员步伐。随着经济增长放缓和美联储为抑制通胀而加息，市场对美国经济前景的担忧仍在升温。国际观察人士认为，尽管美联储已开始放缓加息步伐，但累计加息效应已经令一些行业陷入萎缩，市场难以改变对美国经济短期内陷入衰退的看法。美国《华尔街日报》上个月公布的最新季度调查结果显示，多数受访经济学家认为，经济“软着陆”不会实现，在美联储大举加息背景下，美国经济未来一年内或将出现温和衰退。根据美国彭博社公布的最新调查结果，经济学家预计美国经济今年陷入衰退的可能性高达65%。（经济参考报）

2022年财政政策整体前置，一般公共财政收支和政府性基金收支均达到年初预算水平。财政收支表现出非常明显的分化特征：一是一般公共预算表现为上半年减收增支和下半年的增收减支；二是政府性基金收支增速持续背离；三是一般公共预算收入中税收收入和非税收入分化明显；四是中央和地方财政收支分化明显。财政收支分化促使政府赤字和债务达到历史高峰。 央地收支分化，地方政府财政面临三个主要的突出矛盾。一是减税降费政策背景下，一般公共预算中收入减少与支出增长的矛盾，收支逆差持续扩大增加地方政府的赤字压力。二是房地产市场低迷背景下，地方政府对土地财政的强依赖性与土地财政收入难以持续的矛盾，土地市场快速冷却加大地方政府融资及还债压力。三是防范化解债务风险背景下，地方政府债务空间的限制与债务融资需求不断扩张的矛盾，债务风险化解过程中财政空间消耗加大地方政府的融资压力。 2023年经济运行整体向好，机遇与不确定性并存。随着疫情收尾，多地经济开始复苏，但是经济发展过程中依旧存在很大的不确定性。稳增长背景下，积极财政政策助力经济发展更加注重提质增效。一是财政积极助力消费扩张，二是财政积极发挥引导投资作用，三是财政积极增进民生福利。积极财政政策需要财政收入的支持，但2023年地方财政收支矛盾持续，地方政府依旧维持财政紧平衡状态，地方政府财政空间是需要关注的问题。收入方面，一般公共收入预计会提速增长，但增长潜力受限，非税收入增速见顶，政府性基金收入料难以恢复。支出方面，支出规模会持续刚性增长，但是支出结构僵化固化，支出效率有待提升。债务方面，债务大幅扩张的可能性不大，债务进入集中偿债高峰期，隐性债务的化解力度进一步加大。 ...... 本报告全部内容详见附件。

房地产政策方面，在房地产市场面临需求收缩、预期转弱和房企违约冲击的形势下，2022年政府部门持续释放出积极的房地产政策信号来稳定房地产市场和预期，包括重新明确房地产行业的国民经济支柱产业地位、通过金融“三支箭”政策支持房企合理融资需求、支持居民刚性和改善性住房需求、放松供需两端限制性行政政策、推进保交楼和房企债务风险的防范化解等。 房地产市场运行方面，2022年房地产市场延续2021年下半年以来的下行态势，商品住宅销售各季度同比增速全部为负，商品住宅销售面积为11.46亿平方米，已回落至2013年水平，销售额为11.67万亿元，已回落至2017年的水平；70城商品住宅销售价格环比下跌态势已持续16个月，住房租赁市场租金水平也普遍下跌。住宅销售市场的趋冷通过房企的拿地投资行为影响到土地市场，2022年百城住宅类土地在供给大幅下降的同时，仍有大量土地流拍，全国百城共有6279宗土地未能成交。 房地产金融形势方面，在住房贷款利率大幅下调、住房消费金融服务持续优化的情况下，个贷余额增速仍持续回落；因出现提前还贷潮，第四季度个贷余额净减少1100亿元，表明居民部门正在通过增加储蓄、降低消费和减少债务来修复家庭资产负债表。受房企债务违约影响，房地产信托仍在持续压降，房企境外债发行规模腰斩；但随着房地产融资政策环境的进一步改善和“保交楼”专项借款的有序投放，房地产开发贷款余额增速由负转正，同比增长了3.7%。 2022年房地产市场最大的风险是房企大规模债务违约问题，尤其需要关注的是部分出险房企的债务风险已经由初始违约时的流动性风险演变为资不抵债风险。其次是因房企债务违约问题而引发的集体停贷事件，为维护社会稳定，保交楼工作至关重要。 展望2023年，我们认为房地产政策将着力于稳需求、保供给和防范化解风险三个方面。伴随着政策效果的逐步显现和三年疫情防控的阶段性胜利，房地产市场预期将会明显好转，积压的需求逐步释放，房地产市场有望在2023年上半年完成筑底。但中长期来看，随着我国人口正式进入负增长时代、城镇化进程的放缓、购房主力人口数量的大幅减少、住房来源中继承比例的逐步上升，我国住房市场在长期中有可能会步入下行通道，这是特别值得警惕的。房地产金融方面，我们认为2023年房地产金融将会维持相对宽松环境。住房消费金融服务进一步优化，个贷利率进一步下降，受提前还贷潮的影响，个贷余额增速可能会进一步下降。随着金融“三支箭”政策的落地，房企融资环境将会显著改善。 ...... 本报告全部内容详见附件。