摘要 《中国健康保险发展报告（2022)》是"健康保险蓝皮书"的年度系列报告，包括总报告、市场篇、制度创新篇和国际借鉴篇四个部分。 总报告对2021年中国保险业健康险总体发展情况进行了回顾与展望。健康险发展面临转型压力，虽然保费收入仍然实现了正增长，但增速明显放缓。长期健康险仍然保持了主导地位，但重疾险新单保费出现大幅下降。惠民保加速扩展，对传统产品产生明显替代效应。跨产业资源整合提速，健康管理品牌化趋势更为明显。预计2022年健康险保费将低速增长。长期来看，政策红利仍将释放，需求端仍存 在较大空间。 市场篇包括四个专题报告。《2021~2022年健康险产品演进分析》指出，2021年以来，商业健康险产品结构基本稳定，重疾险、医疗险，护理险的相对关系未出现大的改变。但不可忽视的是，重疾险的新单销售量相对之前大幅下降，新客户获取极为困难。惠民保延续着越发高涨的发展态势，而百万医疗保险进入了存量客户经营的阶段。先进医疗聚合产品因其包含的特药、特械、先进疗法等多种医疗资源表现出了旺盛的生命力。长期护理保险、慢病人群保险、老年人群保险、消费型医疗保险仍处于发展的起步阶段。 《保险业健康管理服务应用调查报告》指出，保险公司无论是从内部发展驱动，还是从外部顾客需求和市场竞争需要，均重视健康管理服务。在现阶段健康管理产业支撑力不足、寿险公司初涉健康管理领域经验不足的情况下，健康管理服务的筛选、提供、融合和健康服务平台的建设仍是保险业面临的发展挑战。 《参保人健康管理服务需求调查报告》从需求侧角度探究参保人对保险公司健康管理服务需求问题。调查发现，参保人对健康保险的复合价值功能要求逐步凸显；现阶段商业健康保险参保人以健康人群为主，对健康管理服务需求多集中在健康监测服务上；保险公司需要进一步优化提供服务项目及质量，提升参保人对健康管理服务的满意度。构建服务平台，推广数字化健康管理，有望能高效推动健康保险与健康管理的融合。 《保险交易所服务城市定制型商业医疗保险发展》是对上海保险交易所的案例研究，通过发挥行业基础设施中立、权威、独立的优势，上海保险交易所整合推出"政府指导＋市场运作＋平台服务"模式，推动城市定制型商业医疗保险涉及的政府、参保人、保险公司等主体的多赢。 制度创新篇围绕惠民保和惠普型补充医疗保险制度创新展开，包括三个专题报告。 《"惠民保"模式向何处去》指出，"惠民保"是新涌现出的经济现象，模式多样，从2021年7月初至2022年6月底，各类模式呈现不同的发展态势，有些模式走向衰落，有些模式走上可持续发展之路。普惠性程度较高的两种惠民保模式已成为主流，其中，政府推动型模式的参保率比医保部门推动型模式的参保率高出约45个百分点，"政府推动、商保承办、公益化运行"的制度新形态脱颖而出，实现了市场机制、行政机制与公益化机制的深度融合，是推进实现共同富裕的重大制度创新。 普惠性程度较高的两种惠民保模式已成为主流，涌现出了"保险＋公益""保险＋准公益"等新业态，从学理层面，可以统一称之为普惠型补充医疗保险。《普惠型补充医疗保险制度改革案例》剖析了普惠型补充医疗保险制度改革典型案例，包括筹资及参保、赔付支出、运营费用和成效等，希望有助于这一制度的复制推广。 《惠民保可持续发展研究》通过深入调研惠民保发展模式、产品设计、参保现状、理赔现状，考察各方考量、隐藏风险和潜在价值，提出从筹资、支付和数据共享三方面促进惠民保的可持续发展：一是通过完善定价、改进服务、主管部门支持开放职工基本医保个人账户、提升消费者风险保障意识等方面提升健康人群参保率；二是科学划定保障范围，创新支付方式；三是实现数据共享，提升运营效率。 国际借鉴篇 《商业健康保险促进德国第二健康场发展经验和启示》指出，为满足不同特征的人群需求，开发基于个性化健康服务的保险产品是未来商业健康保险的重要发展趋势。德国第二健康市场的经验表明，基于被保险人个性化要求的健康服务项目，需要商业健康保险作为支付方，商保清单对相应的健康服务范围加以规范，与基本医疗保险目录有效衔接。 关键词：健康保险  医疗保障  普惠保险  惠民保  保险公司

序言 2021年下半年以来，中国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。而在全球范围，新冠肺炎疫情下各国采取过度宽松财政、货币政策所带来的负面效应日益显现，全球经济进入高通胀、高债务、低增长的新阶段。再叠加2022年之后的俄乌冲突等事件影响，经济增长的不确定性因素增大，风险持续释放。部分重点领域风险值得关注，在为特殊资产行业的发展带来机遇的同时，也形成了新的挑战。 一 风险变化趋势与特殊资产行业 （一）房地产企业风险持续发展 2021年以来，个别大型房地产企业流动性风险已经对房地产行业及关联上下游企业的流动性产生较大影响。克而瑞数据显示，2022年上半年百强房企累计销售操盘金额同比下降50.3%。出险房企销售额降幅普遍在60%甚至90%以上。据中指研究院监测，2022年上半年房企融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%。销售收入和融资双降，房企资金链更加紧张。截至2022年6月末，出险上市房企（A股和港股）超过30家，这些房企的资产总额近10万亿元。根据克而瑞数据，2022年下半年房企到期债务超过3100亿元，房企偿债压力巨大。 房企风险带来银行房地产业不良贷款率快速上升。标准普尔预期，2021年底有40%的房地产开发商陷入财务困境，房地产行业不良贷款率达2.6%，但仍未完全反映行业潜在风险，预测至2022年底相关不良贷款率将升至5.5%。 自2021年第四季度以来，监管机构“稳预期”的态势清晰。2021年底，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目。2022年初，金融监管部门召集全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。 房地产相关行业的风险对特殊资产本身是把双刃剑。一方面，房地产行业风险持续出清的环境下，复杂的债务关系和相对较高的资金需求量，使得各方投资者对标的质量要求更高，大量的行业风险形成大量的有效供给。另一方面，资产管理公司之前已经持有的相关债权，很多指向房地产，房地产行业风险加剧影响了资产管理公司的新旧资产置换，还需进一步引入更多的低成本资金，来化解存量风险。 （二）中小金融机构潜在风险上升 中小银行风险在中小金融机构风险中具有较强的代表性和较大的影响性。人民银行发布的《中国金融稳定报告（2021）》明确指出，中小银行对整体信贷资产质量恶化的抵御能力较弱。 相较于国有大型商业银行和全国性股份制商业银行，城商行、农商行等中小银行的资产不良率相对较高，资产配置在房地产、地方融资平台领域更为集中，且自身化解风险的能力有限，以至于不少中小银行频频通过“定增搭售不良资产”的方式改善资产质量。同时，虽然随着近几年银行业的监管趋严，部分不良股东控制中小银行，将其当作提款机的现象明显减少，但仍有一些顽疾有待解决，比如重要股东资质低下、不当行政干预等。 根据人民银行的数据，2021年第四季度，高风险机构为316家，资产规模约为3.5万亿元，总体风险可控。但中小金融机构风险如若处理不当，仍可能对区域金融稳定形成威胁。 （三）地方政府隐性债务风险 根据国家财政部数据，地方政府债务余额已从2020年底的25.66万亿元，增长至2021年底的30.47万亿元。此外，多家机构估计，目前地方政府隐性债务存量约为40万亿元以上，其中相当一部分为地方城投平台的债务。 近年来，国家通过多种方式逐步规范地方政府举债，特别是着力遏制隐性债务。2021年4月，《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（国发〔2021〕5号）明确“坚决遏制隐性债务增量，妥善处置和化解隐性债务存量”总基调。2021年10月，经国务院批准，广东省、上海市先后宣布启动全域无隐性债务试点。同时，在2019年末首批六省建制县隐债化解试点的基础上，2020年以来建制县隐债化解试点扩容，2021年12月16日，在国务院例行吹风会议上，财政部副部长重申要“坚决遏制隐性债务增量……决不允许新增隐性债务上新项目、铺新摊子”。 隐性债务的化解方式，通常包括财政资金偿还、出让相关股权、项目收益偿还、转为经营性债务、借新还旧及展期、破产重组和清算等。对特殊资产行业而言，主要关注两大方面。一是参与地方政府隐性债务化解过程，盘活资产。如湖南省资产管理有限公司（2020年3月更名为湖南省财信资产管理有限公司）设立湖南省债务风险化解基金，通过化债基金及其他方式累计给湘潭市、衡阳市等市县的下属平台公司提供流动性支持救助资金。二是继续关注城投债的违约风险和投资机会。2022年城投债到期规模较2021年下降25%，但区域分布上较为集中。 二 政策助力特殊资产行业发展 面对风险挑战的上升，2021年以来，监管部门多次提示不良资产反弹风险，要求加快不良资产处置，持之以恒防范化解金融风险。2022年的银保监会年度工作会议，强调要继续坚持不懈防范化解金融风险，按照“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”的基本方针，稳妥处置金融领域风险，坚决守住不发生系统性金融风险的底线；压实各方责任，有序推进高风险金融机构处置；妥善应对不良资产反弹。具体来说，应从以下几方面着手。 一是强化不良资产核销处置力度。据银保监会披露，2012～2021年十年间银行业处置不良资产16万亿元。其中，2012～2016年五年处置4万亿元，2017～2019年三年处置5.8万亿元，2020～2021年两年处置6.15万亿元。2022年上半年，银行业累计处置不良资产超过1.4万亿元，其中，中小银行累计处置不良贷款5945亿元，比上年同期多处置1184亿元。 二是推动规范特殊资产交易平台的步伐逐步加快。2021年，财政部针对十三届全国人大四次会议第3388号建议的答复提出，“建立统一的不良资产交易平台有利于完善金融服务体系，规范交易行为，加强信息共享和行业监管。银保监会将会同有关单位逐步构建不良资产市场统一监管框架，并探索研究建立统一不良资产处置平台”。2022年1月，中国人民银行会同市场监管总局、银保监会、证监会联合印发《金融标准化“十四五”发展规划》，提出“探索研制不良资产分层分级信息披露标准，提高交易信息透明度”。 2021年1月，银保监会新出台《关于开展不良贷款转让试点工作的通知》，在银登中心开展公司贷款单户转让和个人不良贷款批量转让的试点。首批参与试点的银行包括6家国有大型银行和12家全国性股份制银行；参与收购不良贷款的机构，包括5家金融资产管理公司（AMC）、符合条件的地方资产管理公司及金融资产投资公司（AIC）。不良资产转让范围得到进一步拓展，银行可以向金融资产管理公司和地方资产管理公司转让单户对公不良贷款和批量转让个人不良贷款。银行业信贷资产登记流转中心发布的《不良贷款转让试点业务年度报告（2021年）》显示，2021年，77家金融机构已在银登中心开立账户540个，当年已成交试点业务本息费合计186.48亿元，当年累计为商业银行处置7969户27913笔不良贷款。其中，包括六大国有大型商业银行的182家支行，12个股份制商业银行的216家机构，5个金融资产管理公司的110家机构，49个地方资产管理公司和5个金融资产投资公司。除交易双方外，律师事务所、会计师事务所、资产评估公司、金融科技公司等市场主体也主动参与，共筑试点业务生态圈。 三是监管强化推动资产管理公司回归本源，提升风险处置能力。金融资产管理公司方面，自2019年以来，监管部门就在不断督促金融资产管理公司回归主业，找准自身在金融体系中的定位，真正发挥“金融调节器”的作用。2019年底，银保监会《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》明确“金融资产管理公司要做强不良资产处置主业”。2020年8月，《关于妥善应对疫情冲击更好发挥金融资产管理公司化解处置风险功能作用的通知》，要求金融资产管理公司积极投身于当前银行业不良资产处置、中小银行风险化解和资本补充、托管救助高风险机构等重大金融风险处置的各项攻坚任务。2021年6月，《关于进一步强化非银行金融机构坚守主业防范风险的通知》要求金融资产管理公司“收缩非核心业务，发挥不良资产处置核心功能”。2022年2月，人民银行、银保监会召开调研座谈会，研究金融资产管理公司如何聚焦主业，积极参与中小金融机构改革化险。2022年6月，银保监会办公厅印发《关于引导金融资产管理公司聚焦主业积极参与中小金融机构改革化险的指导意见》，提出资产管理公司要坚持回归本源、聚焦主业的经营理念，找准自身在国家经济金融体系中的定位，切实发挥好逆周期的救助功能。 地方资产管理公司方面。2021年，银保监会制定了《地方资产管理公司监督管理暂行办法》（以下简称《办法》），并向各地方AMC进行非公开征求意见，标志着行业监管进一步统一规范。从《办法》的相关内容来看，地方AMC每年新增投资额中，主营业务投资额占比应不低于50%，收购金融机构不良资产投资额占比应不低于25%。监管部门公布地方AMC名单之日起，无正当理由连续2年未达到该规定的，将取消其参与金融机构不良资产收购处置业务资质。相关要求的细致远超以往，随着《办法》的意见征求，部分地方监管机构也废止了原先本地区针对地方AMC的监管办法。 四是法律配套进一步完善，提高特殊资产处置效率。特殊资产处置涉及大量法律诉讼，需要解决相关案件立案难、执行难的问题，法律配套的完善有助于提高资产处置效率，加快促进行业发展。2021年11月，国务院印发《关于开展营商环境创新试点工作的意见》，提出了“完善市场主体退出机制”“建立健全司法重整的府院联动机制”，首批试点城市包括北京、上海、重庆、杭州、广州、深圳6个城市。而推进破产预重整制度，则有助于加快处置速度。2022年5月底，上海破产法庭发布《上海破产法庭预重整案件办理规程（试行）》，并自2022年6月1日起试行。 从长远来看，完善法律配套，提高不良司法处置效率还应包含以下的工作内容。其一，推进简案速裁快审。针对事实清楚、权利义务关系明确的金融案件，充分运用督促、司法确认、简易程序、普通程序简化审理等方式，促进立案后快审快办，实现案件的快速办理。其二，建立公证债权文书申请执行快速通道。为公证债权文书执行开辟专门快速通道，加快执行立案。其三，多措并举，保证执行到位。通过与金融管理部门信息交互，加大对被执行财产线索的追查和跟踪力度，严肃问责转移财产行为，对逃废债务的当事人实施联合惩戒。 总体来看，一方面，在外部环境变化以及政策的推动下，我国特殊资产市场的发展正步入成熟阶段，特殊资产行业的生态以及相关配套的基础设施也在不断地完善。而另一方面，特殊资产行业的发展以及风险处置效率的提高，也为我国应对和化解经济、金融风险，盘活存量资产，提升资源配置效率，提供了更好的支撑。 为全面反映我国特殊资产行业的运行情况，国家金融与发展实验室特殊资产研究中心组织行业内理论和实践领域的专家，对我国特殊资产行业自2021年以来的最新发展动态，进行全方位的研究和介绍，并对未来可能的创新方向进行展望，以期能够为监管部门、特殊资产业界，以及对特殊资产行业感兴趣的读者提供一些借鉴与参考。延续《中国特殊资产行业发展报告（2021）》的框架，《中国特殊资产行业发展报告（2022）》分为五篇：第一篇为“特殊资产行业运行”，主要介绍特殊资产行业的整体情况，以及主要参与主体的发展动向；第二篇为“行业改革与发展”，基于不同视角，介绍了特殊资产行业改革与发展的最新实践；第三篇为“国内外经验借鉴”，旨在对特殊资产行业的国内外领先经验进行分析，并以此为发展镜鉴；第四篇为“产品与市场创新”，主要着眼于特殊资产行业的市场热点与产品创新；第五篇为“企业纾困与重整”，力图对特殊资产行业案例和发展实践进行分析梳理，并从中总结和汲取企业纾困及破产重整方面的有效经验。 囿于编者能力，加之特殊资产行业仍然是一个新兴的行业，许多概念和分类可能失于严谨，部分结论也值得商榷，仍需进一步研究和深入探讨，疏漏之处，还请读者谅解。 曾刚 2022年8月

摘要 《中国金融监管报告（2022）》作为中国社会科学院金融法律与金融监管研究基地的系列年度报告，秉承“记载事实”、“客观评论”以及“金融和法律交叉研究”的理念，系统、全面、集中、持续地反映中国金融监管体系的现状、发展和改革历程，为金融机构经营决策提供参考，为金融理论工作者提供素材，为金融监管当局制定政策提供依据。 《中国金融监管报告（2022）》主要由“总报告”、“分报告”和“专题研究”三部分组成。首先，总报告在对金融稳定法律体系的基本内涵和域外构建模式进行总结的基础上，针对性地指出我国金融稳定法律体系现状及问题，并据此提出完善我国金融稳定法律体系的基本思路和政策建议，为《金融稳定法》等相关政策制定做了铺垫。其次，总报告对2021年中国金融监管领域发生的重大事件进行系统总结、分析和评论，并对2022年中国金融监管发展态势进行预测。再次，分报告具体剖析了2021年中国银行业、证券业、保险业、信托业以及外汇领域监管的年度进展，呈现给读者一幅中国金融监管全景路线图。最后，对当前中国金融监管领域的重大问题进行了深入分析，主要涉及金融风险攻坚战的经验启示、政府债务监管、宏观审慎政策的国际协调、国家审计对金融监管的监督、中小企业股权融资、雄安新区“监管沙盒”、资产管理公司监管等方面。 关键词：金融监管金融稳定法监管体制改革

本书对2021年中国债券市场的发展进行了全面系统的总结。书中探讨了债券市场运行的宏观经济背景、宏观金融形势、国际债券与外汇市场、全球利率环境分析、全球大宗商品市场、货币市场、债券一级市场、债券交易市场及运行、债券衍生品市场、政府债券市场、资产支持债券市场、债券市场对外开放、绿色债券，以及中国债券市场对外开放、债券市场信用风险、国际基准利率改革等诸多前沿实践问题，并对未来中国债券市场的发展做了展望，提出了若干建议。

房地产金融审慎管理制度影响深远 （代序） 李扬 由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心（以下简称“中心”）编写的《中国住房金融发展报告（2021）》（以下简称“报告”）如期同读者见面了。 这是中心编写的第三份年度报告。经过近三年的积累，中心取得了一些重要成果。第一，梳理了中国住房金融发展的历史进程、演进逻辑，并在此基础上概括了若干需要深入研究的重大问题。这是一项基础性研究。它勾画了中心近些年的主要研究领域、分析方法和理论观点，包括中国住房金融的模式、金融支持住房租赁市场的政策措施、公积金制度改革等。第二，作为国家级智库，中心的首要任务是服务于国家政策。近年来，中心围绕金融支持住房租赁市场这一政策主题开展了多项研究，包括REITs制度的国际比较、长租房市场的政策性金融支持等。2020年，中心重点针对租赁住房REITs不易落地的难点展开研究，形成了多份对策建议。第三，紧密追踪市场热点，尤其是针对市场风险问题进行分析，为决策层处置风险提供决策咨询。新冠肺炎疫情发生后，中心较早地提示了长租公寓的爆雷风险，准确预测了蛋壳公寓的爆雷时间点。由于中心对长租公寓运营模式和企业财务情况有比较深入的了解并做过系统分析，因此及时提供了有针对性的解决方案。2020年，对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则（业界称之为“三道红线”）出台后，中心建立了上市房企违约风险度量的理论模型，并已取得初步成果，今后，中心将进一步完善模型，并密切结合政策需求，评估上市房企的风险状况，为决策层和市场参与者提供参考。 2020~2021年，世界和中国均发生了若干堪称翻天覆地的变化。在这样的大背景下，我国房地产市场也发生了若干重大事件。在这个简短的序文中，笔者想就以下三个议题谈一些想法，求教于大家。 一、推动金融、房地产同实体经济均衡发展 党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）指出，“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，首次将房地产单独列出，并与实体经济和金融相并列。在笔者记忆中，这样一种排列确属首次，个中深意值得仔细推敲。 首先，直观上看，作为一个产业，房地产的重要性已经与金融相仿。统计显示，2021年上半年，我国房地产业增加值占GDP的比重达到7.5%，同期，金融业增加值的占比达到8.6%，两者对国民经济的贡献已相当接近。 其次，将房地产与金融和实体经济并列，还揭示了一个已经引起很多研 究者高度关注的问题，即金融向实体经济的渗透和相应的实体经济的金融化。 在一般人看来，货币金融与实体经济非此即彼。然而，经过专业训练的经济学者都清楚地知晓：货币金融与实体经济之间从来就不是泾渭分明的。货币被信用化之后，金融活动日趋多样化，货币金融与实体经济之间的界限更为模糊。尤其是，近几十年来，经过层出不穷的金融创新和持续不断的金融自由化，实体经济已不同程度地被“金融化”或“类金融化”了。在实体经济金融化的过程中，发挥关键作用的是金融的一个基本属性——流动性。在货币金融的世界里，一种资产是否为货币，是由其流动性确定的。所谓流动性，指的是一种资产转换为交易媒介的难易、快慢和受损失程度。一种资产有了流动性，便有了一定程度的“货币性”。一种资产流动性的高低，由该资产之市场状况决定。一种资产的市场如果具有较高的密度（即每笔交易价格对市场中间价格的偏离幅度较小）、较大的深度（即较大规模的交易不会对市场现行价格产生显著影响）和较大的弹性（即由交易引起的价格波动向均衡价格收敛的速度较快），则该资产具有较高的流动性；资产的流动性越高，货币性就越强。 显然，资产的金融化，是通过提高资产的流动性实现的。问题恰恰在于，近几十年来的金融创新，其不懈的动力和客观的结果，就是提高所有资产的流动性。在这个过程中，房地产市场的货币化尤为明显。众所周知，房地产一向是流动性最差的资产，但是，经过一级又一级的证券化和信用增级，基于庞大的市场交易规模，与房地产相关联的金融资产如今获得了很高的流动性。正因如此，在2008年全球金融危机之初，时任美联储主席伯南克索性将用于投资的房地产归入金融一类，将之与实体经济相对立。可见，《建议》对房地产在国民经济中位置的这种摆放格局，不仅有中国的实践基础，还有国际经验的支撑。 最后，房地产作为满足民生之“住”的基本需要的手段，几乎与当今我国经济中所有重大问题有着千丝万缕的关联。最近的例子与教育有关。基于对中国人口增长趋势改变的考量，《建议》提出“降低生育、养育、教育成本，促进人口长期均衡发展”。无论是生育、养育还是教育，都与房地产密切相关：生育和养育需要较大的住房空间，但国内城市房价畸高，限制了人们满足这种需求的空间；教育中的基础教育资源与学区房挂钩，更是很多望子成龙家长的心头之痛。2021年4月，中共中央政治局会议罕见提及“防止以学区房等名义炒作房价”，此后，多校划片、摇号派位、限制学区房入学名额等一系列措施相继落地。2021年6月，教育部成立校外教育培训监管司，随后，针对学科类校外培训机构的从严治理行动迅速展开。如此等等，无不围绕房地产市场在做文章。 总之，《建议》把房地产市场的发展摆在了关乎国民经济健康发展的更高位置，花更多精力研究房地产问题和房地产金融问题，显然十分必要。 二、地产金融审慎管理制度影响深远 2020年7月24日，韩正副总理主持召开房地产工作座谈会，会上首次提出“房地产金融审慎管理制度”。该制度的提出，对“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”具有深远影响。 就微观视角而言，上文分析了金融、房地产、实体经济三者之间的关系，房地产因满足人们“住”的需要，为人类社会生存、发展所需。然而，在物理上，房地产可以在长达几十年的时间里提供“住”的服务，客观上具有投资乃至投机属性，进而部分拥有金融功能。细致分析下来，房地产的投资、投机属性主要附着于房屋所在的土地上。土地收益的基础是地租，因而，对土地的价值进行评估基本上基于地租资本化的路径。然而，由于贴现期较长，受城市化、土地财政等诸多预期因素的影响，房地产既难准确定价，又经常面临资产价格泡沫的风险。 在笔者看来，资产价格泡沫自身并不可怕，资产价格波动亦属正常，需要警惕的是资产价格的变动与杠杆资金联系起来，这是因为，资产市场与“印钞机”连在一起，容易引发系统性风险。这样看，“房地产金融审慎管理制度”的核心措施是控制房地产杠杆资金，可谓抓住了问题的关键。 宏观上，对“房地产金融审慎管理制度”应从“货币政策+宏观审慎”双支柱的视角进行理解。中国人民银行宣布决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此新闻一出，不少房地产商欢欣鼓舞，以为房地产行业资金紧张的局面会有所松动。笔者认为，降准并不必然意味着货币政策转向，进一步讲，即便货币政策转向，亦不会构成房价上涨的理由。第一，从宏观环境看，低增长、低利率以及低通胀是长期现象，这是与老龄化和高负债相伴随的，内在要求货币政策转向。第二，从货币财政政策搭配角度看，疫情防控常态化背景之下，财政政策发力较多，目前，增量空间有限，同时面临隐性债务风险，因而，需要动用货币政策。第三，从央行资产负债表来看，这在技术上是一次顺势而为的操作，7月和8月，中期借贷便利（MLF）分别到期4000亿元和7000亿元，而0.5个百分点的降准恰好释放1万亿元的长期资金，是一次精准的冲销操作，体现了货币当局稳健的货币政策取向。即使货币政策因为增长目标发生转向，为防止发生副作用，宏观审慎政策也会针对资产价格采取措施，实际上，“房地产金融审慎管理制度”为整体的宏观审慎政策体系提供了新的调控工具。目前，宏观审慎政策工具箱中的工具主要包括两个：一是房地产贷款集中度管理制度，这将从个人杠杆角度抑制购房终端需求；二是针对房企的“三道红线”，房企为达到监管的财务指标要求，会减少融资，减少拿地行为并加快库存去化，最终从供给端抑制房价。两端同时发力，政策效果将比较显著。 三、多层次住房保障体系形成 自1998年住房分配货币化改革以来，购买住房是我国居民实现“住有所居”的主要途径。然而，过度市场化的弊端逐渐凸显，房价泡沫积累严重，住房保障体系薄弱。2014年3月，中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》首次提出“租售并举”，其后，公租房建设速度逐渐加快，目前，全国公租房已有1600多万套。然而，实践显示，目前的公租房制度依然需要完善。现行的公租房主要面向的是城镇住房与收入困难家庭，即存在所谓的“双门槛”。这样一种安排，就把公租房政策置于“救济”“扶贫”层面，难以满足进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年群体的住房需求，这些人正是我国目前及未来的住房政策需要重点关注的人群。 正是因为注意到这一点，2021年7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》）。应当认为，《意见》的出台意义重大，首先，它直接针对新市民、青年人等城市就业市场的主体，堪称直面问题；其次，它抓住了住房租赁市场的关键，补足了住房保障体系的短板，完善了我国住房租赁市场的制度；最后，它第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计，即形成以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的多层次保障体系。 笔者认为，《意见》中针对保障性租赁住房的土地支持政策是一大亮点。毋庸讳言，中国的高房价问题，十之八九可归于土地制度的缺陷。地方政府财权事权不匹配以及土地财政的诱惑，使地方政府有极强动力参与征地和土地拍卖活动，这是中国高地价、高房价的根源之一。《意见》中的土地支持政策允许集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，允许商业、办公等非居住用地在不补缴土地价款的前提下改建保障性租赁住房，这些措施都避免了政府之“手”参与土地买卖，有效增加了租赁住房的土地供给。笔者相信，这些政策的落实，势必会成为打破“地价一房价”魔咒的突破口。 说完市场结构的变化，接着要讨论金融支持问题。《意见》提到支持发展长期贷款、住房租赁担保债券，为REITs的发展提供了一定的空间。笔者认为，这是问题的关键，因为REITs的权益属性与租赁住房回收期长的特点完全匹配。2021年6月29日，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）将保障性租赁住房纳入基础资产目录。我国租赁住房底层资产收益率很低，难以达到金融市场投资者对公募REITs投资收益的基本要求，这成为租赁住房REITs发展面临的主要障碍。对于这一问题，可以通过选择低估值的底层资产来解决。目前来看，集体建设用地建设的保障性租赁住房最适合发行REITs。因为集体建设用地的资产估值是应用收益法通过租金现金流估算出来的，它不能简单地参照同地段住宅用地的竞拍价。背后的估值逻辑也很简单：没有政策允许，集体土地是不能交易的，土地的市场价值为0。现在，通过租赁住房REITs，卖方可以通过交易实现价值，在这个过程中，土地性质保持不变，但是，土地已经通过了资本化过程，其价值（特别是增值）得到市场认可。 推出以集体土地为底层资产的租赁住房REITs具有重要意义——通过租赁住房REITs实现了对存量资产的盘活，摆脱了过往非合作博弈的囚徒困境，形成了各方共赢的局面。财政方面，中央（部委）只要出政策即可，地方政府提供公共服务的财政负担减轻了；金融方面，村集体和开发商（两者成立的项目公司作为原始权益人，后者还是资产运营管理方）可以赚取收益，REITs公众投资者可以获得比无风险利率更高的收益（当然也承担风险）。更为重要的是，这一制度安排使解决新市民群体的住房保障问题，又有了一条有效途径。