2024年上半年财政整体表现为总量收缩但结构分化。总量上，上半年财政整体表现较弱，一般公共收入仅非税收入增长较快，受收入下滑及债务发行较慢的影响，上半年财政支出进度较慢，其中政府性基金支出不及年初预算的三分之一。结构上，上半年央地财政收支表现分化。收入方面，中央收入主要受税收影响大幅下滑，地方收入主要受土地市场遇冷后政府性基金收入大幅下滑所拖累。支出方面，中央财政支出大幅增长而地方总支出下滑，但由于基建民生等支出增长项目均为地方事权和支出责任，地方财政压力持续加大。 地方政府财政运行受产业转型和房地产市场影响，多地进入长期财政紧平衡状态，地方政府尤其基层政府财政矛盾逐渐凸显，财政可持续性逐渐变差。具体表现为：一是地方政府财政收入自主能力较低，财政自给率大幅下滑；二是地方政府税收收入与经济波动密切相关，呈现完全的顺周期特征；三是非税收入增长较快，已成为支撑各地财政收入增长的主力；四是地方政府财政收入结构变动较大，税收占比不断下降，转移支付收入比重不断提升，不利于长期可持续发展；五是稳经济需求下基建支出不断增长，刚性支出只增不减，债务付息支出攀升较快，地方政府支出存在严重的路径依赖和结构固化问题。 面对地方政府财政收支矛盾突出以及运行中存在的问题，亟需推进新一轮财政体制改革，通过重新调整央地关系、债务管理、预算管理等方式，激发地方政府财政积极性，提升地方政府财政活力。收入方面，通过推进现有税制消费税、增值税和所得税改革，扩大地方政府税收管理权，拓宽地方政府税源，规范非税管理，挖掘财政存量潜力，完善现有转移支付体系，优化地方政府收入结构，提升地区的经济发展积极性。支出方面，增加支出事权的集中度，推进央地之间的事权和支出责任改革，优化地方政府支出结构，加强财政管理，建立透明高效的预算管理体制，提升地方财政支出效率。 ...... 本报告全部内容详见附件。

房地产市场运行方面，2024年上半年，房地产市场仍处于下行阶段：房价普遍下跌，二手住房价格创2005年以来最大同比跌幅；新建商品住房销售疲软，销售面积仅为4.0亿平方米，销售额为4.1万亿元，同比下降均超过两成；住宅开发投资规模继续下行；土地交易市场仍未能摆脱低迷状态；住房租金价格水平同比跌幅扩大。但是随着供需两端支持政策效果的逐渐显现，房地产市场显现出好转的迹象：其一，2024年6月，住房价格环比跌幅收窄，且北京、上海、杭州、南京4个核心城市的二手住宅价格月度环比年内首次由跌转涨。其二，2024年6月，国房景气指数年内首次回升；其三，全国商品住宅现房待售面积下降至3.83亿平方米，住宅库存去化周期也有所下降；其四，住房租金资本化率普遍下降，租金收益率高于定期存款利率，在不考虑房价下降的前提下，住房作为资产已经初具投资价值。 个人住房金融方面，2024年上半年，居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少，居民部门举债意愿在降低；个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率已经低至3.1%；受最低首付比例下调政策的影响，居民新增购房时使用财务杠杆在第二季度有所上升，举债人数有所下降。房企融资方面，2024年上半年，房企可用于房地产开发的到位资金规模为5.35万亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款（房地产开发贷）同比降幅仅为6.6%，是收缩程度最低的房企资金来源渠道。房企境内信用债的发行规模为1986亿元，同比下降17.6%；房企境外债发行规模为37.54亿美元（约为人民币266亿元），同比下降48.7%，且主要用于债务重组置换原高息境外债，房企境外债基本失去融资功能。房企信托融资仍在持续压降，截至2023年末，房地产信托余额为9739亿元，同比下降20.43%。 房地产政策方面，2024年上半年，政府部门从供需两端持续优化房地产政策措施，支持住房市场需求的释放和房企融资的改善。需求端重要支持政策包括住房限购政策基本退出；推出住房“以旧换新”政策；创设保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房；降低个人住房贷款最低首付比例；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；下调住房公积金贷款利率。供给端重要支持政策包括进一步发挥城市房地产融资协调机制作用；推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，合规“白名单”项目“应贷尽贷”；满足在建项目合理信贷融资需求；支持地方以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地，帮助房企（尤其是帮助问题房企）处理或盘活未开发的土地资产，改善其资产负债表。 展望未来，随着房地产供需两端支持政策的持续优化和落实，我们相信房地产市场运行形势会有所改善，核心城市住房价格有望在下行中逐步筑底，住房库存去化压力有所降低，住房销售和住房投资规模的降幅有所收窄；但是在短期内，土地交易市场低迷、行业景气度较低等情况可能还会持续。房地产金融方面，我们认为个人住房融资有望进一步改善，个人住房贷款利率继续下降，刚性、改善性住房需求能够更好地释放；房企信贷融资会随着合规“白名单”项目贷款的发放有所增加，但是房企信托融资、债券融资规模可能还会进一步下降。风险方面，有以下三点需要持续关注：第一，房企违约债务及其处置；第二，房企资产负债表的持续恶化；第三，存量按揭与新增按揭利差较大，提前还贷人数依然较多，可能会影响“5·17”政策效果。 ...... 本报告全部内容详见附件。